Несмотря на то, что строительный рынок Приморья от дефицита застройщиков не страдает, а напротив, пополняется новыми игроками, во Владивостоке жилой фонд расширяется все медленнее и медленнее. Это связано с усилением политики закручивания гаек в строительном секторе. В частности, на застройщиков с недавних пор переложена одна из функций муниципалитета, и не все компании могут справиться с такой нагрузкой.
Кроме того, искусственно созданные чиновниками узкие места по принципу «бутылки», вынуждают участников строительного бизнеса перекладывать свои расходы на плечи покупателей. Если так пойдет и дальше, цена квадратного метра может повыситься еще на 15-20%, считают эксперты. В сложившейся ситуации разбиралась Деловая газета «Золотой Рог».
Заветные цифры по планируемому вводу жилья в Приморье не менее 1 млн кв. метров в год так и остались на бумаге. В прошлом году сдача новостроек составила около 418 тыс. кв. метров, сократившись по сравнению с предыдущим годом примерно на 14%. Эксперты уверены, что темпы строительства, в частности, во Владивостоке будут снижаться, а цена на квартиры продолжит расти. Немало этому способствуют новые правила игры на строительном рынке. В совокупности с чиновничьим беспределом, и в случае бездействия администрации края, стройка во Владивостоке может практически полностью остановиться.
На сегодняшний день в столице Приморья имеются утвержденные в 2018 году генеральный план города и уточняющие его правила землепользования и застройки. Согласно этим документам, город разделен на основные зоны: жилые, общественно-деловые, дороги, скверы и так далее.
Допустим, у физлица или компании в наличии имеется участок площадью 1 тыс. кв. м, относящийся к жилой зоне, где он планирует выступить инвестором Свободного порта Владивосток и построить капитальное строение разрешенного вида использования. Для проектирования объекта и получения разрешения на строительство необходимо получить градостроительный план, который, после утверждения КУРТов (комплексное устойчивое развитие территории), управление градостроительства и архитектуры (УГА) города выдает только после согласования проекта планировки территории.
Так как в бюджете города в течение 2018 года хватило денег только на несколько «избранных» по непонятному принципу участков, остальным предлагается самостоятельно с проектировщиком за свой счет предоставить в УГА на согласование такой документ. Стоимость такой работы оценивается от 1,5 млн рублей и выше, в зависимости от площади участка. И здесь неважно, что дом будет строиться, условно, на 10 сотках, по проекту нужно сделать охват 1-2 га земли, это практически целый микрорайон. Позволить себе такие расходы могут лишь крупные инвесторы, поэтому далеко не каждая строительная компания, даже имея права на земельный участок, решается начать производственные процессы.
Директор ИСК «Система» Алишер АББАСОВ поясняет, что без градостроительного плана строительство прекратится, не начавшись. Однако, проект планировки территории, необходимый для его получения, - процедура не только дорогостоящая, но и длительная по времени – план составляется несколько месяцев. Кроме того, на этом пути застройщика частенько подстерегают неприятные сюрпризы.
Суть подводных камней в следующем: проект планировки территории занимает гораздо большую площадь, чем проект самого участка. Бывает так, что приступая к работе, застройщик выясняет - на данном земельном участке уже до него разрабатывается проект планировки территории другой строительной компанией. Такие недоработки в законодательстве вынуждают строительные компании самостоятельно договариваться о включении одного проекта территории в другой, это представляет для них дополнительные трудности.
«На данный момент, мы работаем на двух участках в городе. Один сопровождался старым градпланом и сейчас здесь проводятся работы по проектированию в штатном режиме. Второй участок - без градплана. Сейчас мы делаем проект застройки данной территории за свой счет, фактически выполняя работу муниципалитета, у которого на эти цели денег нет», - рассказал Алишер Аббасов.
Так как ликвидных участков в черте города немного, застройщикам приходится за каждый такой участок бороться, а соответственно, безропотно проходить весь этот путь. А чтобы осуществлять строительство на местах аварийных, уже расселенных домов, вся процедура до начала строительства занимает около двух лет.
«Конечно, есть и «свет в конце тоннеля», например, как я слышал, Дума Владивостока инициирует законопроект, по которому, даже не имея на руках разрешительных документов, строительные компании получат возможность проводить к земельному участку сети», - выразил надежду директор ИСК «Система».
После вступления в силу с 1 июля новой редакции 214-ФЗ ситуация на строительном рынке Владивостока - такая же неопределенная, как и по всей стране. Массовое включение территорий города в КУРТ усложняет работу не только строительных компаний, но и простых жителей города, желающих построить как индивидуальный жилой дом, так и любое капитальное строение. В сложившейся ситуации, без подготовки проекта планирования территории за свой счет, новые градостроительные планы не получить, а срок старых истекает, застройщики вынуждены нести дополнительные расходы, либо приостанавливать реализацию новых проектов, а то и вовсе уходить с рынка.
Эти факторы, наряду с ценой земли и высокой стоимостью подключения к коммунальным сетям, влияют на стоимость квартир.
Председатель коллегии адвокатов «Власов, Штыков и партнеры» Денис ВЛАСОВ пояснил ситуацию, сложившуюся на рынке.
«Если говорить конкретно про многоэтажное строительство жилых домов, то сейчас имеется иллюзия, что дома строятся, и цены вот-вот начнут снижаться, как нам того обещают. На мой взгляд, все дело в том, что дома возводят застройщики по тем разрешениям на строительство, которые были получены до 1 июля 2018 года по градостроительным планам, полученным до вступления в силу новых правил землепользования и застройки. Однако, когда эти объекты будут введены в эксплуатацию, объемы строительства новых объектов, скорее всего, значительно снизятся, а цены на жилье повысятся. Так как, во-первых, на застройщиков давят новые правила «проектного» строительства по 214-ФЗ, когда компании не разрешается свободно тратить деньги дольщиков по своему усмотрению. В этой связи, строительство домов финансируется за счет кредитов специализированных банков, которые можно получить только в случае получения застройщиком аккредитации у краевых властей. Во-вторых, проблемы с продолжением «точечной» застройки по городу делают актуальным вопрос комплексной застройки микрорайонов, где технические условия по подведению сетей могут составлять до 30% от проектной стоимости домов, то есть миллиарды рублей. В такой ситуации только грамотные управленческие решения краевых властей помогут в ближайшие годы избежать кризиса в строительной отрасли региона и повысить его инвестиционную привлекательность», - говорит адвокат.
С одной стороны, озабоченность правительства ростом замороженных новостроек и числом обманутых дольщиков, в защиту которых и были внесены изменения в законодательстве, понятна.
В связи с этим, табу, наложенное властью на прямые договора застройщиков с дольщиками и переход в 2019 году на банковское сопровождение, обоснованы. С другой стороны, так как все риски, связанные со строительством объектов жилой недвижимости лягут на банки, решение по финансированию проектов будут принимать именно банки. Соответственно, строительные компании, не обладающие стабильностью и достаточной финансовой подушкой безопасности, рынок покинут. Большинство тех, кто останется, будут вынуждены привлекать для развития бизнеса сторонние, в том числе кредитные деньги, закладывая расходы на их обслуживание в стоимость квадратного метра. Отсюда и прогнозы по очередному всплеску цен на квартиры во Владивостоке.
«Изменения строительного регламента города Владивостока, действительно, оказали серьезное влияние на строительный рынок, поставив застройщиков в несколько другие рамки. Что касается нашей компании, мы одни из первых перешли на банковское сопровождение, заключив договор с банком ВТБ, без согласия которого теперь компания не может провести ни одну операцию. Однако, мы работаем в сегменте «комфорт» и «бизнес-класс», который интересен покупателю и, соответственно, ликвиден. Поэтому с нашим банком у нас проблем не возникает. У других застройщиков в этом плане могут возникнуть серьезные трудности», - отмечает Алишер Аббасов.
Денис Власов рассказал, что недобросовестные чиновники, связанные со строительством – различные управления, сетевые компании, инспекции и так далее – также тормозят процессы, иногда из корыстных интересов, иногда в силу некомпетентности, в том числе, создавая так называемые «узкие места».
«Узкое место» представляет собой некие процессы, при которых производительность или пропускная способность системы ограничена одним или несколькими компонентами или ресурсами. Выражение «узкое место» можно сравнить по аналогии с горловиной бутылки, узость которой не позволяет вылить всё её содержимое одновременно, даже если её перевернуть. При увеличении ее ширины увеличивается и скорость, с которой бутылка опустошается. Относительно бизнеса, «узким местом» организации является то, что снижает ее производительность. Что касается строительства, такие «узкие» места создаются искусственно теми чиновниками, от которых наиболее сильно зависит застройщик.
Адвокат Власов приводит конкретный пример попытки «сетей» залезть в кошелек строителей. В 2012-2016 годах с одной из крупных строительных компаний края проекты договоров от «сетевиков» на тепло и воду составляли около 140 млн рублей на подключение к сетям двух 17-этажных жилых домов. Застройщик проявил необычайную принципиальность и два года бился во всех инстанциях, включая судебные. В итоге удалось заплатить, вместо вышеуказанной суммы, предусмотренные законом 6 млн рублей, разница - более чем существенная. Такие понесенные расходы бизнесмены закладывают в себестоимость квадратного метра. В результате, мы пришли к третьему месту по дороговизне квартир в стране после Москвы и Санкт-Петербурга, и это несмотря на то, что уровень жизни в Приморье значительно ниже, чем в Центральной России.
Не имея возможности купить жилье, приморцы вынуждены покидать регион. Есть надежда на решение этой проблемы, но для этого краю нужен сильный руководитель, который «сверху» сможет заставить чиновников приняться за работу не в отчетах, а в реальной жизни.
ОДНАКО
Для достижения определенной цели, например, заключения договора с сетевой компанией, предпринимателю выставляют завышенную плату за техническое подключение, условно 40 млн рублей за один объект. Спустя некоторое время поисков находится человек, который берется получить «нормальные техусловия», скажем, за цену в 6 млн рублей вместо 40 млн.
Цена услуги может составить 50-100 квадратных метров в новострое на «нужного человека» или иная схема передачи. Это и есть наша действительность, когда у застройщика не остается выбора в силу закредитованности у банков и наличия обязательств перед дольщиками. Все участники рынка знают, как преодолевать бюрократические барьеры за деньги, плюются, но платят.
На фото: Новым властям региона придется решать и проблему столь популярной во Владивостоке «точечной застройки».
Фото из архива
Анна МАЦОВСКАЯ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.
*