Без изменений в законодательстве массово строить современное жилье на месте ветшающих кварталов Владивостока не получится
Как следует из названия государственной программы «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами ЖКХ населения Приморского края» на 2013-2021 годы, одной из ее главных задач является повышение доступности жилья для жителей региона. Но на практике уровень цен на жилую недвижимость в городах Приморья – и, прежде всего, во Владивостоке – остается стабильно высоким.
В краевой столице новые дома, как правило, строятся в периферийных районах города, зачастую без необходимой транспортной и социальной инфраструктуры. В то же время, основная часть жилфонда в центральных кварталах Владивостока была возведена в 1950-1970-е годы и устарела физически и морально. Выходом из ситуации могла бы стать реновация территорий по примеру Москвы. Тем более, что примеры, когда новый дом вырастает на месте ветхого жилья, во Владивостоке уже есть. Однако широкое использование данного механизма пока сдерживается юридическими и экономическими факторами, убеждены эксперты. Кроме того, в городах Приморья по-прежнему велика доля частного сектора, и прежде чем замахиваться на снос старых многоквартирных домов, нужно освоить территории таких «деревень» в черте города.
В широкое употребление слово «реновация» вошло пару лет назад, когда механизм замещения старых кварталов новыми начал работать в Москве. По условиям столичной программы реновации, жильцов сносимых домов 1960-70-ых годов постройки переселяют в новое жилье в своем или соседнем районе. Новая квартира по площади не должна быть меньше старой, причем собственник имеет право по желанию «докупить» дополнительные квадратные метры. Кроме того, все новые кварталы обеспечиваются социальными объектами.
Однако запуск программы реновации в Москве нашел одобрение далеко не у всех жителей столицы, поэтому была предусмотрена возможность выхода из программы при условии, если за такой вариант проголосует определенный процент жителей дома. По итогам голосования москвичей в программу реновации вошли более 5 тысяч домов, в основном – пятиэтажные «хрущевки».
Первый этап программы реновации в Москве обошелся в 400 млрд рублей. Ожидается, что в 2019 году в 30 новых домов из 43 сносимых пятиэтажек переедут около 10 тысяч человек. Заказчиком строительства является некоммерческая организация - Фонд содействия реновации жилищного фонда в Москве. По экспертным оценкам, полная стоимость проекта составит от 3 до 3,5 трлн рублей в течение 20 лет. Планируется, что новое жилье благодаря программе получат более 1 млн человек.
Добавим, что строительству нового и сносу старого московского жилья предшествовало внесение изменений в федеральное законодательство, которые разрешили расселять МКД, не признанные аварийными. Но распространять практику реновации на все регионы федеральные власти не спешат – возможно, потому, что чувствительный для россиян «квартирный вопрос» может сдобрить почву для политического протеста. Так, в апреле 2019 года Заксобрание Санкт-Петербурга внесло в Госдуму законопроект о реновации жилищного фонда 1950-70-ых годов постройки на территории всей России. Однако в мае законопроект вернули на доработку в ЗС северной столицы. Между тем, главным сдерживающим фактором для запуска механизма реновации по всей стране является именно сложное законодательство в сфере градостроительства, убежден почетный архитектор РФ Валентин АНИКЕЕВ.
- В механизме реновации есть очень много нюансов, связанных с положениями Гражданского и Жилищного кодексов – правами собственности, возможностью изъятия земельных участков и так далее, - подчеркивает эксперт.
Статья 168 Жилищного кодекса РФ оговаривает, что регионы имеют право не включать в свои программы капремонта дома, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70%, а также дома, в которых совокупная стоимость проведения капремонта в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает нормативную стоимость. Но с оговоркой – при исключении таких домов из программы регион в течение полугода должен определить порядок, сроки проведения и источники финансирования их реконструкции или сноса. Понятно, что это под силу далеко не каждому региону. А федеральное софинансирование, как известно, положено только для программы расселения МКД, признанных в установленном порядке аварийными.
На Дальнем Востоке пионером в плане реновации городского пространства выступил Южно-Сахалинск, однако там есть своя специфика: многие жилые здания не соответствуют современным нормам сейсмобезопасности. В администрации Южно-Сахалинска подчеркивают, что главная цель расселения построенных в середине прошлого века зданий – обеспечение безопасности жителей. Новые дома уже возводятся на месте 20 снесенных бараков «шахтерского городка» и территории бывших земель МЧС в районе телецентра.
Принятие решения о том, будет ли участвовать дом в программе реновации, потребует одобрения не менее 75% жильцов МКД. Как и в Москве, переселять людей планируется в новые дома, построенные в их же микрорайоне, однако у граждан есть право выбрать предлагаемый администрацией дом в другом микрорайоне. Новые микрорайоны будут строиться в соответствии с современными требованиями к качеству и комфортности жилых помещений, а автомобили будут располагаться в подземных паркингах или отдельно стоящих многоуровневых парковках. В каждом микрорайоне для переселенцев предусмотрены социальные объекты.
Мысль о необходимости реновации отдельных городских районов высказывал экс-мэр Владивостока Виталий ВЕРКЕЕНКО. По итогам обсуждения японского мастер-плана развития столицы Приморья в августе 2018 года он выразил уверенность в том, что для реализации многих проектов сначала необходимо решить такие проблемы, как изношенность инженерных сетей и старый жилой фонд. Веркеенко уточнил, что аварийным и подлежащим сносу во Владивостоке признано более 70 многоквартирных домов с 1,2 тысячами жителей, на расселение которых потребуется сумма, кратно превышающая годовой бюджет Владивостока.
«Для эффективного и комплексного развития городских территорий Владивостоку необходима специальная программа реновации жилого фонда. Такая уже успешно реализуется в Москве. Считаю, что с учетом статуса и задач, стоящих перед Владивостоком, ему необходима подобная программа», - заявил Виталий Веркеенко.
«Вопрос о сносе «хрущевок» во Владивостоке не стоит: в центральной части города - огромное количество частного сектора, который и надо расселять. Это районы Голубиной пади, Дальпресса, Пушкинской и так далее. На расселение и застройку этих территорий хватит мощностей местных девелоперов без привлечения федеральных застройщиков, - убежден председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир ИСАКОВ. – Сегодня остро стоит вопрос об уменьшении объемов жилого строительства в городе. Этот фактор сильно влияет на цену квадратного метра жилья. Мало строим - низкая конкуренция и высокая цена на квартиру, много строим - выше конкуренция и ниже цена на квартиры. Край не выполняет президентские поручения по увеличению объемов ввода жилья. Для увеличения этих объемов необходимо уменьшить зоны КУРТ (комплексное устойчивое развитие территории – прим. автора) и не пытаться ужесточать нормы застройки».
Таким образом, на данный момент реновация территорий во Владивостоке не носит системного характера, ограничиваясь лишь отдельными небольшими участками. Например, на Фастовской и Кирова, где многоквартирные жилые дома постепенно «отвоевывают» территорию у частного сектора. Или в районе улицы Фонтанной, где на месте бывшего пищевого предприятия завершается строительство элитного жилого комплекса. В то же время, попытки застройщиков «зайти» в построенные в 60-х кварталы, как правило, вызывают активное противодействие со стороны местных жителей и активных общественников, набирающих политические очки на теме точечной застройки.
В то же время, с 2019 года в Приморье был предусмотрен механизм, направленный на увеличение темпов ввода жилья и предотвращение конфликтов, связанных с новым строительством в сложившихся жилых кварталах. Предполагается, что учрежденная администрацией региона «Корпорация развития Приморского края» будет подбирать земельные участки, находящиеся в краевой собственности, обеспечивать их необходимой инфраструктурой, решать правовые вопросы, связанные с изменением вида разрешенного использования, снимать различные ограничения. Инвестор, приобретающий такую землю (участки будут реализовываться на открытом аукционе – прим. автора) сможет в кратчайшие сроки приступить к реализации своего проекта.
На фото: Сегодня реновация территорий во Владивостоке не носит системного характера, ограничиваясь лишь отдельными небольшими участками.
Фото Дианы БЕЛОЙ
Диана БЕЛАЯ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.
*