Хотя темпы реализации программы капитального ремонта жилого фонда Приморья в последние два года заметно ускорились, комфорт проживания в многоквартирных домах зависит еще и от повседневной работы управляющих компаний. Как показывает практика, на «запас прочности» инженерных систем и конструктивных элементов жилого здания влияет их правильное содержание и своевременно проведенный текущий ремонт.
Текущий ремонт – это периодические работы по полному восстановлению или замене составных частей и устройств, либо работы по частичному восстановлению и замене основных конструкций и механизмов МКД. Текущий ремонт бывает двух видов: планово-предупредительный, выполняемый с установленной периодичностью для обеспечения нормальной технической эксплуатации общего имущества в МКД, а также внеплановый – его делают в срочном порядке для исправления случайных повреждений и недостатков.
Понятия содержания жилого фонда и его текущего ремонта в значительной степени связаны между собой. Например, такие работы, как «латание» мелких неисправностей, подготовка системы отопления к зимнему периоду, остекление окон и организация плотного закрывания дверей, а также консервация системы отопления, мелкий ремонт детских площадок – все это может быть отнесено к содержанию жилья. А вот работы, на которые необходимо составлять сметную документацию, относятся к текущему ремонту, поэтому их перечень необходимо утверждать на общем собранием собственников.
В соответствии с действующим жилищным законодательством, организация, управляющая МКД, должна обеспечивать исправное состояние конструктивных элементов здания и внутридомовых инженерных сетей, а также устранять повреждения по мере их выявления, не допуская дальнейшего их развития, выполнять текущий ремонт конструктивных элементов и инженерного оборудования, как планово-предупредительный, так и внеплановый. Средства, поступающие от жителей дома по статье «текущий ремонт», аккумулируются на счете УК, имеют целевое назначение и накопительный характер, и только за счет этой статьи можно производить какой-либо ремонт общедомового имущества – при наличии средств на эти цели.
При этом собственники могут самостоятельно распоряжаться собранными средствами. Например, для производства работ по ремонту отделочных покрытий в местах общего пользования (жителям необходимо определиться с источником финансирования указанных работ, то есть либо путем накопления средств по статье «текущий ремонт», либо путем дополнительно собранных средств, в соответствии со сметной стоимостью работ, оформить данное решение протоколом и направить его в управляющую компанию для исполнения. Инициировать общее собрание собственников помещений в МКД может любой из собственников дома, но перед проведением общего собрания собственникам дома целесообразно заранее уведомить управляющую организацию о дате проведения собрания и о вопросах, которые планируется рассмотреть на нем.
Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, утвержден Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 №170. Жильцы по согласованию с управляющей компанией могут дополнить список своими требованиями (к примеру, ремонт козырьков подъездов, ремонт двери подъезда и другие).
Если собственниками жилья был заключен договор с управляющей организацией, то в договоре управления должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы. При этом управляющая организация, товарищество или кооператив должны обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда.
Добавим, что согласно п. 3.2.9 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», управляющая компания обязана ремонтировать подъезды не реже одного раза в пять лет или три года – все зависит от типа здания и физического износа. При этом отсутствие в договоре управления соответствующего пункта об обязанности управляющей компании ремонтировать подъезды не освобождает последнюю от обязанности обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан. Ремонт подъездов можно проводить и чаще, но для этого, как уже говорилось выше, собственники должны провести общее собрание и принять решение, выполнение которого обязательно для управляющей компании.
Для того чтобы добиться проведения внепланового/внеочередного ремонта подъезда в многоквартирном доме, необходимо подать заявление в УК с указанием «проблемных зон» в подъезде. В подтверждение слов можно приложить фотографии. Заявление подается в УК в двух экземплярах; один экземпляр с указанием входящего номера возвращается заявителю. На предоставление ответа управляющей организации отводится 30 дней – за это время УК должна провести осмотр жилого фонда и составить акт осмотра. Именно этот документ впоследствии станет основанием для утверждения перечня необходимых работ. Решение о проведении текущего ремонта утверждается общим собранием собственников жилья или Советом МКД.
Следить за качеством выполняемых ремонтных работ должны сами собственники многоквартирного дома, либо Совет МКД. Желательно контролировать ход работ в течение всего срока. Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией в составе представителей собственников многоквартирного дома и организации по обслуживанию жилищного фонда. В процессе составления акта приемки-передачи ремонтных работ нужно внимательно проверить наличие дефектов и при их обнаружении описать их в данном документе, указав на необходимость их устранения для принятия работы, и срок, в течение которого они должны быть устранены. Если представитель собственников не принимал участие в приеме работ, а недостатки не устранены, необходимо направить жалобу в УК. Если УК отказывается привести подъезд в надлежащее состояние, необходимо направить жалобу в государственный орган жилищного надзора, который выдаст необходимое предписание. Отметим, что Государственная жилищная инспекция Приморского края регулярно штрафует УК за неисполнение подобных предписаний.
Добавим, что собственники квартир на последних этажах многоквартирных домов в Приморье иногда сталкиваются с проблемой протечки крыши во время дождей. Несмотря на то, что постепенно эта проблема решается благодаря капитальному ремонту крыш в рамках государственной программы «Обеспечение доступным жильем и качественными услугами ЖКХ населения Приморского края» на 2020-2027 годы, собственникам необходимо помнить и о возможности неотложного ремонта крыши. И главное здесь – своевременное обращение в управляющую компанию. В соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования.
Кроме того, юридическим основанием для вынесения решения о проведении ремонта на общее собрание собственников являются данные осмотра, проведенного представителем УК. Весной 2018 года правила подобных осмотров были четко регламентированы новой редакцией постановления правительства №491. Документом установлено, что осмотры общего имущества в МКД могут быть текущими, сезонными и внеочередными.
Текущие осмотры делятся на общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества дважды в год: весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту. Осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период.
Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия. Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии требованиям обеспечения безопасности граждан. Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные неисправности и повреждения отражаются в акте или журнале осмотра.
ВАЖНО
Работы, выполняемые в рамках текущего ремонта общего имущества в многоквартирных домах:
1. Фундаменты: устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостков и входов в подвалы.
2. Стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.
3. Перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.
4. Крыши: усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.
5. Оконные и дверные заполнения: смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
6. Межквартирные перегородки: усиление, смена, заделка отдельных участков.
7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов.
8. Полы: замена, восстановление отдельных участков.
9. Печи и очаги: работы по устранению неисправностей.
10. Внутренняя отделка: восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.
11. Центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.
12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.
13. Электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.
14. Вентиляция: замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.
15. Мусоропроводы: восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств.
На фото: Для замены батарей центрального отопления потребуется составление сметы с последующим ее утверждением на общем собрании собственников.
Фото автора
Александр САЛКОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.
*