До начала этого года вторичный рынок жилья Владивостока показывал незначительное снижение средней цены предложения квадратного метра жилья и колебания в пределах 93-100 тыс. рублей. Причем еще в начале 2015 года средняя цена «квадрата» уже превышала 100 тыс. рублей. Директор ООО «Индустрия-Р» Сергей ДЫМЧЕНКО считает, что повышение цены предложения в конце весны и начале лета демонстрирует выход рынка из депрессии.
Тем не менее, ситуация неоднозначна, и при общем росте средней цены проявляют себя достаточно заметные месячные колебания средних цен по отдельным районам города, показывая как положительную, так и отрицательную динамику.
О текущем положении дел на рынке краевого центра глава «Индустрии-Р» рассказал Деловой газете «Золотой Рог».
- Сергей Николаевич, чем начало этого лета было характерно для вторичного рынка жилья Владивостока?
- Повышением активности продавцов. В июне объем предложения на рынке купли-продажи квартир составил около 30,3 млрд рублей, что на 2,31% выше аналогичного показателя мая. По количеству выставленных на продажу объектов лидерами среди районов города стали: «Вторая речка» - 596 предложений, «Чуркин» – 555, «Центр» - 441, а по объему предложений: «Центр» - 4,4 млрд рублей, «Вторая речка» - 3,2 млрд и «Эгершельд» - 2,4 млрд.
Самым дорогим районом города стал «Центр», где средняя удельная цена предложения составила 124 464 рубля за квадратный метр, а самый дешевый – «остров Русский», на котором она была почти в два раза меньше – всего 64 957 рублей. При этом средняя цена предложения «квадрата» на вторичном рынке города составила 101 545 рублей, увеличившись за месяц на 0,87%. Средняя полная цена предложения достигла 5 538 527 рублей, что на 1,17% больше, чем в мае.
- То есть, неожиданно для лета, когда традиционно активность рынка падала, проявился рост цен?
- Действительно. Сегодня ситуация такова, что цены на жилье по городу приходят к уровню 2015 года. В период с 2014 по 2016 год наблюдалось достаточно серьезное снижение цен. Активность покупателей тогда снизилась, потому что проявили себя введенные против страны санкции, проблемы с кредитными средствами и увеличение ключевой ставки Центробанка РФ. Своих же денежных средств для покупки жилья у людей не хватало. Соответственно, на рынке проявился определенный спад.
На сегодняшний день ситуация выравнивается, потому что, с одной стороны, государство и правительство РФ предпринимают усилия, чтобы расшевелить ипотечный рынок. Ставки по ипотечным кредитам падают не только декларативно, но и по конкретным банкам. Более того, сегодня покупателям, закредитованным в неблагоприятный период под высокие ставки, предлагается масса предложений по рефинансированию, чтобы уйти от дорогого кредита и получить ипотеку по более низкой ставке. С другой стороны, под влиянием этого начал проявляться рост спроса на жилье.
- Так ли уж важны кредиты на нашем рынке жилья?
- Сегодня они играют ключевую роль. Без кредитов на наличные деньги теперь приобретают крайне незначительное количество жилья. Сделки в основном идут либо с участием ипотеки, либо – обмен с доплатой. Чистые покупки становятся все реже и реже.
- То есть, наш покупатель становится беднее по сравнению даже с тем, который выходил на рынок лет 10-15 назад?
- Вероятно. Я для себя так до сих пор и не понял – основные поставщики богатых людей у нас – это рыбная и лесная отрасли, торговля, да немного IT-технологии. Или – что-то еще? На мой взгляд, все остальные бизнесы не дают работникам доходы, с которыми на нашем рынке жилья можно покупать квартиры без кредита. Но даже с кредитом – трудно представить, кто будет приобретать квадратный метр недостроенного дома в ЖК «Маринист» за 160 тыс. рублей, если он с учетом достройки будет стоить еще дороже…
- С отделкой и обстановкой квартиры – это расходы для действительно очень состоятельных людей. А они у нас в основном уже слетелись в «орлиные гнезда», в пригородные уединенные особняки. И своей новой генерации богатых людей в городе пока незаметно. Наверное, их стоит привлекать извне?
- Чтобы люди извне имели желание покупать такие дорогие квартиры, нужно иметь не только хороший проект жилого комплекса, но чтобы и в округе было бы не особенно плохо, и жильцам было бы удобно. А здесь – территория смешанного назначения, рядом железная дорога, ощутим недостаток инфраструктуры для обслуживания такого комплекса. Думаю, что для москвича приезжать и покупать такое жилье во Владивостоке больше, чем за 160 тыс. рублей «квадрат» - вряд ли интересно.
- Мне приводили пример, что есть у нас такой горожанин, который постоянно живет в столице, и только на недельку-другую за год приезжает отдохнуть во Владивосток. Наверное, есть бывшие приморцы, которые уехали и состоялись там, но скучают по Владивостоку. Могут ли они стать покупателями у нас такого жилья?
- Допустим, из всех миллионов москвичей около 500 могут найтись, которые желают купить. Вопрос: сколько из них готовы выложить 20 млн рублей за квартиру площадью 100 квадратных метров. Признаться, я такую ностальгию не понимаю. И еще покупка зависит от того, чем ему здесь заниматься, от наших перспектив развития, от его личного бизнеса.
Мне недавно прислали впечатления о Владивостоке одного из туристов с запада страны. Он отметил, что Владивосток – это больше город для автомобилей, чем для людей.
И это впечатление понятно – тротуары у нас становятся все уже, а пешеходных зон почти нет. Удобно пройти можно всего лишь по части улицы Фокина, Набережной Цесаревича и Спортивной набережной. Они вроде бы благоустроены, но недостаточно. Так, на Цесаревича в жаркий день, когда много людей – ни навесов, ни тени, чтобы спрятаться от солнца, ни в достатке лавочек, где можно посидеть и пообщаться. А на Спортивке – не особенно ухоженная пляжная зона. Кроме того, хотя утверждают, что у нас в городе заработали очистные сооружения, здесь у моря этого не чувствуется – запах выдает, что стоки по-прежнему скидываются в море напрямую. И это с точки зрения привлекательности города - тоже не очень положительно.
- А может ли город привлечь состоятельного иностранного покупателя, которому наше дорогое жилье интересно? Понятно, что выходцам из бывших республик СССР оно, за редким исключением, не по карману.
- Мне кажется, что те же корейцы и японцы, на которых стоило бы в этом рассчитывать, не хотели бы у нас жить. Одно дело, когда они приезжают к нам туристами, но, чтобы жить постоянно, для них важна стабильность и возможность заниматься своим делом. Без этого они вкладывать деньги в другую страну не будут. А у нас со стабильностью проблематично
- Тем не менее, рынок нового жилья в городе сегодня устойчиво развивается и находит покупателей. И на нем сегодня есть предложения и по относительно нормальным ценам.
- Действительно, в домах-новостройках по Владивостоку средневзвешенная цена предложения в июне составила 93 643 рубля за квадратный метр. Если взять во внимание вероятную погрешность вычислений, по сравнению с маем цена осталась прежней и дешевле, чем на вторичном рынке. Примерно на 10 тыс. рублей. Но надо брать во внимание, что рынок новостроя во Владивостоке зачастую предлагает голые стены, а не квартиру «под ключ».
Кроме того, одной из основных проблем нового жилья у нас остается то, что никакого адекватного плана развития территории Владивостока как не было, так и нет.
Тот же генплан – это не руководство к действию. Он не работает. В основном преобладают точечные застройки. За исключением Снеговой пади, Лесного квартала и некоторых других новых жилых зон.
Притом, что жилье в Снеговой пади настроили, социальная инфраструктура до сих пор не соответствует потребностям жителей. А по Патроклу, где тоже уже ввели достаточно много жилья, социалки еще вообще нет. Поэтому цена «квадрата» там сегодня стала ниже, чем три-четыре года назад.
- Становятся ли более конкурентны Владивостоку новые многоэтажки за его пределами? Известно, что некоторые уже предпочитают периферию – покупают себе новое жилье даже в Уссурийске – в ЖК «Радужном»?
- Мне кажется, что в отношении развития конкурентной Владивостоку жилой среды сегодня интересен жилой комплекс компании «Зима Южная» в Надеждинском районе. Он находится в пределах часа езды от центра Владивостока, а по низководному мосту можно доехать еще быстрее. Судя по намерениям застройщика, в «Надеждинском полесье» предполагается сделать развитую инфраструктуру и комфортное дворовое пространство.
- В таком ключе новострой перспективен?
- Да. У самого Владивостока есть возможность развивать в таком ключе свои территории вплоть до Артема, но в нашей ситуации это затянется на десятилетия. Здесь необходимо строительство того, чего нет – новых коммуникаций, дорог, социалки. Это должно как-то делать государство. Сами застройщики не будут. Они сегодня стремятся строить там, где все это есть. Особенно в центре города.
- Где особенно важно сохранять историческую среду, без которой он туристам просто не интересен?
- Центральная часть города уже переполнена разнообразием имеющегося здесь жилья до такой степени, что в идеале было бы - все старое снести и построить заново, как это хотел генеральный секретарь Никита ХРУЩЕВ. Но если все-таки сохранять, то историческую часть города надо сделать как конфетку.
На фото: Директор компании «Индустрия-р» Сергей Дымченко советует присмотреться к жилому комплексу в Надеждинском районе.
Фото автора.
Виктор КУДИНОВ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.
*