Стандарт комплексного развития территорий, разработанный и внедряемый Минстроем России, главной задачей в формировании комфортной городской среды определяет приоритетное развитие застройки жилыми домами малой и средней этажности, то есть – строить не выше 8 этажей. Но дефицит привлекательных территорий для застройки и стремление застройщиков получить с участка земли наибольшую выгоду разворачивают вектор в сторону роста высотного домостроения. Владивосток, где объемы такого строительства в последние годы резко выросли, вывел в этом плане Приморье на ведущие позиции в стране.
Согласно исследованию «Высотное жилищное строительство – 2019», Приморье по доле высотного строительства многоквартирных домов (МКД) вышло на второе место среди всех регионов России с 44,5% в общем объеме возводящихся объектов. При этом средняя этажность высотного новостроя в крае составила 22,4 этажа.
Лидерство же исследователями было отдано Свердловской области, где доля высотного домостроения составила 50,1% при средней этажности 22,2 этажа. В Москве доля многоэтажного строительства составляет 41,6%, но при этом средняя этажность самая большая в России - 23,6 этажа.
Исследование затронуло строящиеся высотные дома с квартирами и апартаментами общей площадью около 132,9 млн кв. метров, на которые выданы разрешения на строительство, опубликованы проектные декларации в соответствии с действующим 214-м ФЗ и отсутствуют выданные разрешения на ввод в эксплуатацию. Все это - объекты, представленные в настоящее время в Едином ресурсе застройщиков (ЕРЗ).
ЖК «Аквамарин», 41 эт., СП «Строитель»
Дом по ул. Нерчинская, 10, 29 эт., компания «Приморстрой»
ЖК «Чайка», 29 эт., ГК с ИИ «Армада»
ЖК «Эко Сити» 29 эт., ИСК «ЭКО ПЛЮС»
ЖК «Panorama», 28 эт., ГК «Эскадра»
ЖК «АРКАДА- АРТ» 28 эт., ИСК «Аркада»
ЖК «Вертикаль», 28 эт., ГК «Эскадра»
Дом по ул. Каплунова, 8, 27 эт., компания «Ремстройцентр»
ЖК «Фрегат-2», 27 эт., компания «Жилкапинвест»
ЖК «Дом на Бульваре», 26 эт., компания «Дом на бульваре»
ЖК «Зеленый бульвар», 25 эт., компания «РКСК»
ЖК «Золотой Рог», 25 эт., «Дальневосточная корпорация»
ЖК «Изумрудный», 25 эт., компания «НД»
ЖК «Меридианы Патрокла», 25 эт., ИСК «Патрокл»
ЖК «Морион», 25 эт., ГК «Эскадра»
ЖК «Олимп», 25 эт., КППК «Приморкрайстрой»
Дом по ул. Нестерова, 1, 25 эт., компания «Владстройзаказчик»
ЖК «Ренессанс», 25 эт., компания «Ренессанс Актив»
Заметно, что в списке ЕРЗ РФ нет строящихся в настоящее время 25-этажки в жилом районе Снеговая падь, ЖК «Атлантис», ЖК «Магнум», второго дома ЖК «Голубиная падь», ЖК «Академгородок», пары 25-этажек, строительство которых начинается в районе БАМа, а также высотки, строительство которой разворачивается в районе больницы ДВО РАН. И, возможно, еще нескольких объектов.
В других городах Приморья в настоящее время реализация проектов строительства 25-этажных жилых домов и выше не осуществляется. Тем не менее, тенденции роста этажности в последние годы хорошо прослеживаются в Артеме, Уссурийске и Находке.
Эксперты отметили, что только за год доля высотных зданий в общем объеме жилищного строительства в стране приросла с 18,7% до 22,7%. Доля объектов жилищного строительства повышенной этажности (от 18 до 24 этажей) в ноябре составила 28,7% от всей площади строящегося жилья. На здания от 13 до 17 этажей приходится 19,9% новостроя МКД, на 9-12 этажей – 18%, на 4-8-этажные жилые дома – 8%. На малоэтажное строительство в 1-3 этажа приходится всего 2,6% площади строящегося жилья. Вероятно, столь низкая доля малоэтажки в реестре объяснима тем, что мелкие застройщики, занимающиеся ею, игнорируют Единый ресурс застройщиков. В Приморье доля вводимого индивидуальными застройщиками малоэтажного жилья составляет до половины от общего объема ввода жилья.
Средняя этажность строящихся МКД из расчета по кв. метрам за год, судя по данным ЕРЗ, по стране выросла на 0,8 этажа и составила 17,7 этажей. Однако по объектам, на которые разрешения на строительство оформлялись в этом году, средняя заявленная этажность получилась немного ниже – 16,8 этажей. Тем не менее, говорить о том, что тренд начинает меняться в сторону меньшей этажности, говорить пока рано, поскольку с вводом на рынок нового жилья проектного финансирования, вероятно, задержался и выход ряда новых высотных проектов, требующих значительных инвестиций. Отсечение от живой стройки денег дольщиков, которые решено хранить на эскроу-счетах, заставило обратиться к недешевым услугам кредитных организаций. Поэтому реализация части новых дорогих высотных проектов отложена
Только одно строящееся высотное здание во Владивостоке по итогам исследования вошло в двадцатку рейтинга самых высоких строящихся в стране – это ЖК «Аквамарин» высотой в 41 этаж или около 150 метров. Оно действительно на сегодня самое высотное на территории Сибири и Дальнего Востока. Но это всего лишь 11-13 места по стране. Самым высоким строящимся в России жилым комплексом на сегодня считается столичный ЖК «Neva Towers» высотой в 79 этажей. В двадцатку самых высоких новостроев России сейчас входят еще 16 московских объектов, один из Московской области и один – из Свердловской.
В рейтинговую двадцатку лучших высотных жилых комплексов страны приморские высотки почему-то не вошли. Притом что к лучшим были отнесены объекты не только элит- и бизнес-классов, но в большей степени даже класса комфорт. Лучшим по потребительским характеристикам оказался признан ЖК «Макаровский квартал», строящийся в Екатеринбурге.
Любой горожанин может легко представить «точки роста» высотного домостроения на карте Владивостока. На Чуркине – это районы бухты Патрокл, театра оперы и балета, Змеинка, где строится ЖК «Эко Сити». На Эгершельде это в основном район бухты Федорова и Тигровой сопки, и отдельными «вкраплениями» в сторону «Маяка». В Центре – сопка Орлиное гнездо и далее вдоль Проспекта Красоты.
Более комплексно и разумно появляются включения высотной застройки в новых восточных жилых районах города – это проект «Фрегат-2», «Зеленый угол», Снеговая падь, район завода «Варяг». Точечно высотки строятся в районе фабрики «Заря», Академгородка и далее по пригородной зоне вдоль Амурского залива, где начинают расти отдельные высотные комплексы.
Есть проект строительства высотного жилого района на острове Елены. Вероятно, несколько высотных зданий появятся на Седанке вблизи выезда на низководный мост. В планах застройщиков имеются и другие идеи. По отдельности они заслуживают очень высоких оценок, но все вместе не увязаны с превращением Владивостока в комфортный для жизни город. Само присвоение застройщиками некоторым из строящихся высотных ЖК высокой классности зачастую неуместно, потому что и окружение зачастую несоответствующее, и социальный комплекс недоразвит.
Принципиально большой разницы в ценах на новое жилье в новых высотных домах и домах повышенной этажности во Владивостоке нет. В том же ЖК «Аквамарин», в зависимости от этажа, площади квартир и прочих факторов, квадратный метр предлагается в пределах 154-250 тыс. рублей. Аналогичны сегодня цены и в более скромном по этажности ЖК «Маринист», недавно введенном в центральной части города.
В основном «квадрат» во владивостокской высотке сегодня предлагается в пределах 90-160 тыс. рублей. Наиболее дешево – в районе Зеленого угла и на Чуркине. В центральной части города относительно дешев «квадрат» во втором доме кооперативного ЖК «Голубиная падь», строящийся для категорий граждан, поддерживаемых государством. В начале строительства жилье здесь предлагалось в два раза дешевле, чем в других аналогичных проектах, реализуемых или уже реализованных вблизи от него.
Естественно, заметно дешевле квартиры в высотках, которые можно назвать типовыми, строящимися для массового потребителя, как в районе Снеговой пади. Жилые комплексы с расчетом на состоятельные категории людей строятся в городе по индивидуальным проектам.
Если посмотреть географию высотного строительства во Владивостоке, то можно увидеть, что с ней творится что-то неразумное. Для подавляющего большинства зарубежных городов с высотной застройкой характерно, что они, как правило, имеют относительно небольшой высотный центр и огромные малоэтажные примыкающие к этому центру территории.
Однако эта классика во Владивостоке себя не проявляет. Практически весь город стал полигоном для высотного домостроения, и многие из новых высотных домов втыкаются в уже сложившиеся или строящиеся микрорайоны по принципу точечной застройки или для ее, так сказать, разнообразия.
Сегодня высотки, и уже построенные, и строящиеся, рассеяны по всему Владивостоку и стали серьезным испытанием для его инженерных сетей и дорог, которым сложно выдерживать резко растущую нагрузку. Модернизировать их и строить новые, вероятно, придется очень долго. Оптимальнее, дешевле и быстрее новые сети и дороги было бы построить под один общий для города высотный центр, чем пытаться модернизировать их по всему городу.
Профессор ДВФУ Валентин АНИКЕЕВ отмечает, что высотное домостроение во Владивостоке – это сегодня, в основном, точечная застройка, которую определяют не специалисты-градостроители, не разум и политическая воля руководства региона, а инвесторы и застройщики, в руках у которых сегодня находятся земля и средства, которые мобилизуются на строительство объектов, сулящих высокие доходы. Вкрапления высоток в уже сложившуюся застройку вызывают обоснованные протесты горожан, потому что они существенно снижают комфорт сложившейся городской среды. Протесты горожан иногда завершаются победой и запретом на строительство очередной высотки. Но такие решения пока единичны.
Законодательство пока еще не решило проблему необходимости концентрации высотного домостроения на специально отведенной территории. Сегодня ничто не запрещает построить высотку в любом районе Владивостока, если под нее имеется участок в зоне ОД (общественно - деловой застройки) или в зонах многоэтажного жилищного строительства. В какой-то степени проект высотного дома должен быть предусмотрен проектом застройки территории, но это практически не соблюдается.
При разрешении на строительство высотных зданий в дальневосточной столице не учитываются и некоторые силуэтные проработки, которые ранее выполнялись по заказу администрации города из соображений упорядочения высотной застройки. Так, в рамках работы над «морским фасадом Владивостока» проектировщиками выполнялись эскизы по высотной застройке района Приморской сцены Мариинского театра, проспекта Красоты, Эгершельда. Сейчас они забыты и не используются.
Валентин Аникеев считает, что предлагавшееся японскими проектировщиками решение высотного центра для Владивостока на месте нефтебазы на Первой Речке, возможно и заманчивое, но абсолютно неприемлемое, поскольку для этого района города характерен огромный слой рыхлых грунтов и повышенная сейсмичность. Но можно прикинуть другие, более подходящие, решения под комплексное высотное домостроение. В том числе и насыпные территории, поскольку от дефицита земли под новую застройку Владивосток не избавится и вынужденно будет продолжать расти вверх. Даже вопреки тенденции, когда состоятельные люди стараются перебираться в пригороды в малоэтажные особняки.
Расползание высотного домостроения во Владивостоке идет сегодня по пути вытеснения и уплотнения менее высокой застройки, уничтожения малоэтажной, под которую, однако же, до сих пор продолжается выделение участков, как будто никакого дефицита земли в городе нет. А в итоге Владивосток может получить еще одну проблему, не менее острую, чем, например, транспортные пробки.
Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.
*