Ситуация в жилищном строительстве остается непростой, признает Центробанк в аналитической записке. Одним из ключевых сдерживающих факторов, несмотря на высокую потребность населения в улучшении жилищных условий, остается слабый спрос, а демографическая ситуация может усугубить положение. Стимулировать спрос на жилье должна ипотека, однако есть проблемы с ее доступностью для граждан: обслуживать такие кредиты может лишь треть российских семей, поэтому охват населения ипотекой остается невысоким.
Как пишет «Коммерсант», Центробанк выпустил свой первый обзор жилищного строительства, в котором проанализировал текущие тенденции отрасли. Регулятору пришлось констатировать, что ситуация в этой сфере остается непростой, несмотря на рост ввода жилья.
Напомним, в январе-августе этого года ввод жилья увеличился на 7,4% по сравнению с тем же периодом 2018 года. Но и при такой динамике, отмечает ЦБ, большинство строительных организаций оценивают перспективы отрасли довольно консервативно. Так, ожидания изменения объемов производства пока ниже докризисных значений, а изменения спроса остаются на «сравнительно низких уровнях». Обусловлен низкий спрос сокращением доходов населения, это уже подрывало темпы ввода жилья и в 2016-2018 годах.
При довольно низком уровне обеспеченности граждан жильем, по данным ВЦИОМа, в 2018 году 44% респондентов не имели возможности улучшить жилищные условия - как отмечает ЦБ, в 2007 году результат был примерно тот же (43%). Показательно, что за последние десять лет соотношение между стоимостью жилья и доходами граждан практически не изменилось - в минувшем году в среднем по стране стоимость 1 кв. м жилья составила 125% от среднедушевого месячного дохода. Также спрос ограничивает и демографическая ситуация: как отмечает ЦБ, в 2020-2025 годах, согласно среднему варианту демографического прогноза Росстата, численность населения сократится на 0,4%, снизится и численность несовершеннолетних детей (в улучшении жилищных условий обычно более других нуждаются именно семьи с детьми).
Доля собственных средств граждан в структуре финансирования сделок по покупке жилья остается весьма высокой - в 2018 году она составила 44% против среднемировых 5%.
Однако этот показатель активность ипотечного кредитования все же снижает: еще в 2017 году с использованием собственных средств граждан регистрировался 51% договоров долевого участия в новостройках. Впрочем, как следует из данных ЦБ, жилищное кредитование, хотя и вносит свой «позитивный вклад в спрос на жилье», несмотря на исторические минимумы ставок в 2018 году, охватывает небольшую долю населения. По оценкам регулятора, вносить ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в среднем по стране оказалось способно 35% семей при покупке нового жилья площадью 18 кв. м на человека. В случае с квартирами большей площади (30 кв. м на человека) показатель снижается до 27%.
Способность семей обслуживать ипотечные кредиты закономерно изменяется в зависимости от количества детей: при наличии одного ребенка приобрести квартиру в ипотеку смогут 30%, а с тремя детьми -только 5% семей (из расчета по 18 кв. м на человека).
Что касается самих застройщиков, то доля их собственных средств в структуре финансирования жилищного строительства «традиционно невелика» - в 2018 году она составила чуть более 8%. С учетом перехода отрасли на проектное финансирование это создает некоторые риски - как отмечает ЦБ, банки кредитуют проекты с долей собственных средств застройщика менее 15% под более высокие ставки, оценивая его кредитоспособность от «достаточной» до «слабой». В обзоре со ссылкой на данные «Дом.РФ» говорится, что такое положение дел может вызвать необходимость докапитализации отдельных застройщиков, совокупно речь может идти о 70 млрд рублей для соответствия требованиям устойчивости - 10% достаточности капитала.
Газета "Золотой Рог", Владивосток.
*