Жилищный вопрос – один из самых наболевших в России. Казалось бы, доступность ипотечного кредитования растет, резких скачков цен на квартиры не наблюдается, покупка жилья у россиян остается в приоритете, государственная жилищная политика направлена на обеспечение населения доступным и качественным жильем, - но как проживало огромное количество людей на съемных квартирах, так и продолжает жить. Стать обладателем собственной крыши над головой в нашей стране может далеко не каждый.
Корреспондент Деловой газеты «Золотой Рог» побеседовал с человеком, непосредственно много лет работающим в сегменте купли-продажи жилой недвижимости. Таких людей называют риелторами.
Досье "Золотого Рога": Начальник 4-го отдела агентства недвижимости «Метры» Иван СОЛОВЬЕВ. Родился в 1974 году. Образование: высшее, ДВГУ, физический факультет.С 1996 по 2000 год работал в Приморском краевом регистрационном центре (ПКРЦ), ныне Управление Росреестра по Приморскому краю (ФРС). С 2000 года профессионально занимается риелтерской деятельностью, в том числе, на руководящих позициях. С 2016 года по настоящее время работает в команде «Метры».
- Иван Иванович, в 2017 году в Приморском крае было сдано чуть менее 5,5 тыс. новых благоустроенных квартир, и это на 16,2% меньше 2016 года. За три года в общей сложности ввод жилого фонда сократился на 39%. С чем, на ваш взгляд, связан спад в строительной отрасли, как обстоят дела с возводимым жильем в 2018 году на территории Приморского края и что происходит с ценами на первичном и вторичном рынке?
- В сегменте недвижимости я работаю более 18 лет, поэтому, исходя из опыта, могу с вами поспорить в отношении «спада». На мой взгляд, особых кардинальных изменений за последние несколько лет в строительной отрасли не произошло, но, возможно, все еще впереди. Если говорить о цене, то, по сравнению с прошлым годом, жилье стало стоить дороже процентов на десять.
В среднем, в сданной новостройке квадратный метр сегодня оценивается около 110 тыс. рублей. Что касается рынка вторичного жилья, стоимость квадрата здесь определяется от состояния квартиры, метража, месторасположения и других аналогичных факторов. В среднем – около 100 тыс. рублей за один кв. м.
Вспомним 2014 год, когда, благодаря резкому падению рубля, людей охватило настоящее безумие. Речь идет о вторичке, спрос на которую тогда вырос резко и быстро. Опасаясь дальнейшего удорожания доллара, люди скупали квартиры, практически не глядя, пытаясь таким образом инвестировать свои сбережения. Спрос рождает предложение и, соответственно, цены на квартиры сразу выросли. Такую ситуацию мы наблюдали четыре года назад. Ипотечная ставка тогда тоже резко подскочила – до 14-15% годовых, но людей и это не остановило. Кто не мог использовать собственные средства, обращались за кредитом в банки. Например, при реальной стоимости условной квартиры в 1,7 млн рублей, хозяева выставляли ее за цену в 2,2 млн. И жилье довольно быстро покупалось. По прошествии года, ценник на вторичку начал плавно опускаться, так что те, кто «выгодно» вложил деньги в такую недвижимость, были вынуждены признать опрометчивость своих действий. Если говорить о сегодняшнем дне, конечно, квартиры на вторичном рынке также пользуются более повышенным интересом у покупателей, но ни о какой бурной активности уже речь не идет, и ценник здесь - достаточно ровный.
Что касается пригородных домов и квартир, разрыв цен здесь достаточно ощутим. Например, жилая недвижимость на Седанке, в шаговой доступности от столицы Приморья, и в районе поселка Трудовое будет по стоимости отличаться очень сильно. В первом случае, если мы говорим о нормальном благоустроенном доме с развитой вокруг него инфраструктурой, квадратный метр меньше чем за 80 тыс. рублей найти будет сложно. Во втором случае – встречаются предложения и за 55 тыс.
Ужесточение программы «долевого строительства» в следующем году однозначно добавит масла в огонь. С января следующего года, когда деньги дольщиков станут для строительных компаний недоступными, возможно, и застройщикам и потенциальным покупателям придется не сладко. Мелкие компании будут вынуждены уйти из строительного бизнеса.
Несколько крупных компаний-застройщиков, безусловно, на рынке останутся, но то, что цены на жилую недвижимость вырастут – очевидно, как говорится, «к гадалке не ходи». Сыграет свою негативную роль и непременное снижение числа вводимых в эксплуатацию жилых объектов. Спрос на квартиры, скорее всего, значительно опередит предложение, ведь собственное жилье для человека остается в приоритете. На этом фоне, квартирный вопрос встанет еще острее. Соответственно, может вновь возникнуть ситуация с ажиотажем на рынке вторичной недвижимости, что приведет к плохо контролируемому росту цен в этом сегменте.
Приведу пример. На сегодняшний день, семья из двух работающих человек при ежемесячной средней суммированной у них зарплате 70 тыс. рублей (35 тыс. – на одного человека), чтобы приобрести квартиру в 40 кв. м. при ее стоимости 80 тыс. за 1 кв. м. - должна будет заплатить 3,2 млн рублей, не считая иных расходов. При условии использования одной зарплаты в качестве накоплений, такую квартиру они смогут купить только приблизительно через восемь лет постоянной экономии. А что произойдет, когда стоимость метров станет еще больше? С учетом достаточно низких и продолжающих снижаться ставок по ипотечному кредитованию, у людей может появиться единственная возможность приобрести собственное жилье - только воспользовавшись банковским кредитом. Остается довольствоваться мыслью, что такая ситуация ожидает не только Приморье, но большую часть РФ. А сегодня, как и ранее, по традиции, первенство по стоимости, и на первичном, и на вторичном рынках жилья, сохраняют за собой города Москва и Санкт-Петербург, где стоимость «квадратов» в 2-3 раза выше, чем в среднем по России.
На фото: Начальник отдела агентства недвижимости «Метры» Иван Соловьев знает все о ценообразовании квадратного метра во Владивостоке.
Фото из архива.
Анна МАЦОВСКАЯ. Газета "Золотой Рог", Владивосток
*