В 1908 году на острове Русском проживало около 25 тыс. человек из примерно 120-тысячного населения Владивостока. В преддверии саммита АТЭС в 2012 году здесь постоянно жили чуть менее 6 тыс. человек из примерно 600 тыс. горожан. Таким образом, доля этой территории в численности города за более чем сто лет сократилась где-то с 24% до 1%.
После проведения саммита предсказывалось, что в связи со скорым строительством на острове второй очереди кампуса Дальневосточного федерального университета (ДВФУ) и многих объектов, сулящих разнообразную занятость, на полуострове Саперном может развернуться активное возведение жилья. Но развитие университета застопорилось, теоретики долго бились над местным генпланом, а островное жилье остается лишь в чьих-то мечтах и на бумаге.
После проведения саммита на острове Русском не было сдано ни одного квадратного метра жилья. Возможно, что в течение года завершится строительство поселка ЖСК «Остров», и это, по мере его заселения, увеличит население острова еще примерно на 1 тыс. человек. Но ведь с завершением второй очереди кампуса предполагалось, что количество жителей острова Русский должно увеличиться до 100 тыс.человек, как ни вредно это будет для его экологии. Можно считать, что этот прогноз пока не оправдывается, и по крайней мере несколько лет здесь наверняка большой жилищной стройки не будет.
На сегодня озвучен лишь один проект жилого комплекса на острове Русском. Определенный интерес девелопера Олега ПИКАЛОВА к острову Елены может конвертироваться в строительство элитного комплекса небоскребов на этой небольшой безлюдной территории, примыкающей к полуострову Саперный острова Русский. Здесь со временем смогут проживать 5-6 тыс. жителей, которым по карманам окажется премиум-класс. Однако строительство этого комплекса планируется начать лишь с началом строительства автомобильного моста с Эгершельда на о. Русский.
Другие потенциальные застройщики остров Русский в свои ближайшие планы по строительству жилых домов пока не включают.
Гендиректор ООО «Городской риэлторский центр» Сергей КОСИКОВ считает, что застройщикам под жилье остров Русский сегодня не интересен. При тех же затратах, что и на «материке», рассчитывать на то, чтобы продавать здесь по таким же ценам, не стоит. Об этом можно судить по оторванности этой территории от центра города - добираться сюда приходится примерно как до Артема. Можно обратить внимание и на цены на то островное жилье, которое сегодня выставляется на вторичном рынке. Они значительно ниже, чем по другим районам города.
По мнению эксперта, если предлагать здесь новое жилье по 50-60 тыс. рублей за квадратный метр, то оно будет пользоваться повышенным спросом, но если выставлять подороже, то ситуация будет совершенно противоположной.
Сегодня минимальные цены на новое жилье во Владивостоке - 80-90 тыс. рублей за «квадрат», и квартиры на острове будут привлекательнее, если окажутся дешевле. Продажи будут активнее, если на острове лучше, чем на ул. Сочинской в районе бухты Патрокл станет решаться такой больной вопрос, как подъездная дорога. Нельзя по 5-7 лет ждать, когда к дому можно будет нормально подъехать. Странно, что долгое время под дорогу городу застройщиком и арендодателем не передавалась земля, и он не мог включить строительство дороги в свои планы, потому что это было бы нарушением бюджетной дисциплины.
Директор по развитию агентства №9 Торгового дома «Аском и К» Светлана БОЙКО считает, что сегодня с застройкой острова можно и подождать. Еще полуостров Голдобин (Чуркин) не застроен так, как это стоит сделать. Много малоэтажного ветхого жилья, которое надо сносить и на его месте развивать современную застройку. Причем не точечно, а комплексно.
Посадка новых домов на старые инженерные сети, не рассчитанные на рост нагрузок, приводит к тому, что в том же районе ул. Гульбиновича-Бурачека, где построили три новых дома, участились поломки и перебои. При комплексном строительстве новые объекты не садятся на старые сети, и существующий фонд не доводится до «экстрима».
Остров Русский, по мнению Светланы Бойко, проигрывает районам Чуркина. Для острова Русский, вероятно, очень перспективной была бы большая комплексная застройка, где одновременно с жильем были бы построены школы, детские сады, поликлиники и другие важные объекты социального назначения. Чтобы здесь сразу же формировалась комфортная городская среда.
Но предлагать квадрат на острове дороже, чем по 100 тыс. рублей сегодня неразумно.
Глава подразделения ООО «Жилкапинвест» Александр ФОКИН считает, что спрос на новое жилье на острове будет. «У Владивостока есть только два вектора, по которым может идти его развитие. Первый - это на юг, на острова, где для потенциальных застройщиков самым серьезным вопросом сегодня является отсутствие решения по землям Минобороны. Но губернатором Олегом КОЖЕМЯКО этот вопрос решается, и, судя по «реакции Москвы», ситуация должна улучшиться. Это же относится и к «вектору на север», где застройщики в последнее время тоже уперлись в земли науки и Военного лесничества. Идут споры. И это направление через суды и с большими усилиями застройщиков тоже постепенно открывается», - считает девелопер.
Второй серьезной проблемой для насыщения острова жильем является отсутствие здесь инженерной инфраструктуры и ее слабое развитие. Ее здесь надо закладывать в первую очередь, а затем уже строить и само жилье, и другие объекты, предусмотренные проектом комплексного развития территории. Такое строительство сегодня более выгодно, чем точечная застройка, когда по каждому новому дому приходится решать проблемы со сносом старого жилья, с подключениями к существующим сетям, что обычно сопровождается «индивидуальными тарифами от ресурсников» и пр.
Александр Фокин уверен, что строить многоэтажное современное жилье на острове Русском экономически выгоднее «поселковых вариантов». Малоэтажка, занимающая большую территорию и требующая устройства городских сетей, как в ЖСК «Остров», получается намного дороже, чем строительство многоэтажного современного дома. А квартиры в таком доме, конечно, будут покупать, потому что жить на острове - это примерно то же самое, что жить и в каком-либо пригороде Владивостока. Но продавать квартиры в таком доме по цене 50-60 тыс. рублей за квадратный метр - это мало реально: сегодня новое жилье эконом класса во Владивостоке предлагается уже от 100 тыс. рублей.
Заместитель директора по развитию строительной компании ООО «Восточный Луч» Алексей ИСАКОВ отметил, что если земля этому застройщику на острове будет предоставляться бесплатно, то можно говорить о цене квадрата нового жилья эконом-класса там по 70 тыс. рублей. Притом что сегодня предложение по городу в основном сосредоточено в сегментах «комфорт плюс» и бизнес-класса - от 90 тыс. рублей за квадрат и выше.
Если же под комплексную застройку будет предоставлена подготовленная городом площадка со всей нужной инженерной инфраструктурой, то можно будет предлагать квадрат и дешевле, чем 70 тысяч. Однако «готовая площадка» - это сегодня нереально, хотя предложения по тому, как можно развивать в крае эконом-класс, в правительство Приморья от компании переданы.
Алексей Исаков считает, что земли на острове Русском под строительство жилья сегодня нет.
«Мы работаем в классе «эконом», и если земля дорогая, то мы такое предложение просто не рассматриваем. То, что на острове предлагалось под комплексную застройку жильем 350 га, большим куском территории и без рассрочки, это непосильно ни одному приморскому застройщику. Когда в районе бухты Патрокл предлагалось всего 78 га за 1,3 млрд рублей, и то покупателя не нашлось. Покупать стали только тогда, когда АО ДОМ.РФ стало предлагать участки поменьше - по 2-10 га. Тогда нашлись покупатели - компании «Ренессанс», «Талан», «Патрокл». Естественно, что на территорию на острове, за которую надо было бы заплатить более 5 млрд рублей, желающих тоже пока нет. Возможно, что и там все поделится на небольшие участки. Но для пользы дела для освоения всей территории в 350 га стоило бы выстроить государственно-частное партнерство, в котором, например, город мог бы координировать комплексное строительство, а компании решали бы вопросы реализации своих проектов», - говорит девелопер.
Надо сказать, что на высоком уровне Приморью недавно было обещано, что под жилую застройку будут переданы перспективные для комплексной застройки большие территории, пока что находящиеся в пользовании у структур Минобороны, и, возможно, что предоставят бесплатно. Но насколько оперативно этот процесс будет идти, пока что не ясно.
Вероятно, в эксклюзивном варианте проблема будет решена под крупного федерального застройщика - группу компаний «ПИК», которая намерена зайти во Владивосток, и на период адаптации на местном рынке потеснить нынешних игроков более интересными предложениями для покупателей. Остров Русский - одна из тех территорий, где этот застройщик мог бы быстро восполнить недостающее сегодня городу жилье эконом-класса.
Виктор КУДИНОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.
*