Продавцы выжидают, арендаторы бьются за ставки, земля под стройку продолжает дорожать
Определяющим фактором на рынке нежилой недвижимости Владивостока, по мнению генерального директора ООО «Индустрия-Р» Сергея ДЫМЧЕНКО, в третьем квартале этого года оставалось влияние на него пандемии коронавируса. Фактор, безусловно, отрицательный и сдерживающий активность продавцов, покупателей, арендаторов и арендодателей. При этом отдельные сегменты этого рынка в краевом центре Приморья показывают оптимистичный рост, подсказывающий, что все они к ситуации начинают как-то приспосабливаться.
Предложение резко меняется
Эксперт отмечает, что снижение объёма предложения наблюдается практически во всех основных сегментах рынка нежилой недвижимости столицы Дальневосточного федерального округа. Общий объём предложения рынка продаж нежилых помещений за июль-сентябрь снизился на 24,79 % – со 187 393,7 квадратных метра до 140 943,1 «квадратов». Предложение сократилось с 458 объектов до 357. Вероятно, часть объектов сознательно снята с продаж, поскольку не чувствует поддержки спроса, и – в ожидании более благоприятной конъюнктуры именно для этих объектов. Частично их собственники пытаются заработать не на продажах, а выставляя предложения по своим объектам на рынок аренды.
Несколько расширилось предложение по базам – на 10,6 %. Общее по всем ним превысило 37,5 тысячи квадратных метра. Почти на 170 % увеличилось предложение в сегменте «street retail», но общее предложение по таким объектам немногим превышает 2 тысячи квадратных метров. В полтора раза увеличилось предложение по продаже офисных помещений в бизнес-центрах, но в целом это менее 3 тысяч «квадратов». Больше на 12,4 % (7,8 тысячи квадратных метра) стало предложений продажи по отдельным помещениям в торговых центрах.
В денежном выражении объём предложения рынка продаж нежилой недвижимости Владивостока за третий квартал упал на 24,5 % – с 12,7 миллиарда рублей до 9,6 миллиарда.
Одновременно объём рынка аренды нежилой недвижимости в физических объёмах вырос на 33,9 %, и достиг 338 492 квадратных метров. При этом резко выросло предложение по двум сегментам. Это торговые помещения, которых стало предлагаться практически вдвое больше, чем во втором квартале – около 80,8 тысячи квадратных метра. И – складские помещения, предложение на которые увеличилось на 90 %, и в целом составило около 113,1 тысячи квадратных метра.
Предложение по аренде офисов сократилось на 2 %, на производственные помещения – на 7 % и на помещения неопределенного назначения – на 11 %. Особенно тревожен рост предложений по аренде помещений в офисных зданиях. За квартал он составил 19,7 % и достиг 34 957,4 «квадрата». То есть, ощутимо продолжается исход «белых воротничков» на удалёнку и переформатирование компаниями своей офисной деятельности к минимизации «гостевого» присутствия. В итоге помещения освобождаются, и неизвестно, насколько они смогут быть востребованы в ближайшей перспективе.
- Рост предложения продаж в сегменте «street retail» и рост объёма на рынке аренды, вероятно, вызваны ограничениями, связанными с пандемией COVID-19, в результате которой с рынка были вынуждены уйти многие мелкие продавцы, и освободилось большое количество помещений, – считает Сергей Дымченко.
Цены продаж выросли
Более чем на 11 % за третий квартал во Владивостоке выросла средняя цена предложения на офисные помещения, составив 111 208 рублей за 1 квадратный метр, а в бизнес-центрах – 136 014 рублей. Предполагается, что столь резкий рост цены в бизнс-центрах объясняется появлением значительного предложения помещений в бизнес-центре БЦ «Динас» на Уборевича, 5А по цене 250 000 рублей за «квадрат».
Заметный рост цен показали и предложения на торговые помещения. Средняя цена за третий квартал выросла на 5,42 %, составив 98 238 рублей за квадратный метр, а в торговых центрах – 136 238 рублей. Особенно дорого предлагаются помещения сегмента «street retail» – по средней цене 143 169 рублей за «квадрат».
Менее значительно выросла средняя цена предложения на помещения неопределённого назначения – на 3,65 %, достигнув 87 545 рублей за один квадратный метр. Цена среднего предложения на складские помещения выросла на 15,5 % – до 45 621 рубля за один квадратный метр, а средняя цена предложения на производственные помещения понизилась на 8,5 %, составив 55 547 рублей за «квадрат».
Ставки аренды пытаются удержаться
Сегодня в аренду во Владивостоке предлагается, по данным эксперта, в пять раз больше объектов нежилой недвижимости, чем на продажу. При этом арендодатели офисных и торговых помещений пытаются удержать ставки от падения. За квартал по офисным помещениям по бизнес-центрам оно составило 0,12 % или 941 рубль за квадратный метр в месяц, а в целом по сегменту дало рост на 1,85 % (866 рублей за один квадратный метр в месяц).
Полностью в отрицательную динамику ушли ставки аренды торговых помещений. В торговых центрах снижение составило 0,83 %, а в целом по сегменту – 3,64 %, снизившись за третий квартал с 1 353 рублей за квадратный метр в месяц до 1 304 рублей. Эта тенденция поддерживается резким ростом вакантных площадей в торговых и офисных центрах. При этом эксперт, связывая данное явление с негативными явлениями на рынке, считает падение незначительным.
Вероятно, в поисках более дешёвых вариантов часть арендаторов обратила внимание на такой сегмент, как нежилые помещения неопределённого назначения (ПНН), ставки по которым значительно выросли: на 35,6 % – с 574 до 777 рублей за один квадратный метр. По этому сегменту средняя ставка вернулась к фактически докризисному первому кварталу этого года. Однако уход в этот сегмент арендаторов – сознательная жертва – это потеря более комфортных условий деятельности, поскольку к ПНН относятся объекты, которые нельзя точно определить как офисные, торговые или производственные. Кроме того, ставка аренды в этом сегменте очень сильно зависит от конкретного предложения.
Судя по предложению аренды, производство во Владивостоке продолжает свёртываться. Средняя ставка аренды на помещения под эти цели за квартал снизилась на 3,25 % и составила 448 рублей за квадратный метр в месяц. Потребности в хранении каких-либо запасов тоже сокращаются, и ставка аренды на складские помещения за этот же период снизилась на 6,25 %, составив 392 рубля за один квадратный метр в месяц.
Земля меняет назначение
Инвестиционная активность застройщиков во Владивостоке определяет положительную динамику цен на землю под новое строительство. За третий квартал этого года средняя цена предложения на участки под коммерческое строительство в городе выросла на 9,8 %, и составила более1,5 миллиона рублей за сотку в пределах основных районов многоэтажного строительства. В меньшей степени подорожали в этих районах участки под индивидуальное жилищное строительство – на 2,9 %, но при этом средняя цена в данном сегменте практически сравнялась с ценой сотки под коммерческое строительство.
В пригородной же зоне Владивостока средняя сотка под индивидуальное жилищное строительство подешевела на те же 2,9 % и составила 309 115 рублей. Дачная сотка в пригороде стала дороже на 2,8 % – 198,8 тысячи рублей. Средняя сотка под садоводство и огородничество в основных районах Владивостока снизилась на 14 %, составив 421 870 рублей, а в пригородных районах – на 4,72 % – до 168 678 рублей.
Надо отметить, что рост цен на земельные участки во Владивостоке под коммерческое строительство мог быть значительно выше, если бы не предоставление многим резидентам Свободного порта Владивосток бесплатных участков под их инвестиционные проекты. Застройщики считают, что цены на землю в городе держатся искусственно, и могут значительно снизиться, если военные с легкой руки государства вернут в городе большие территории под гражданские цели.
Виктор КУДИНОВ
Газета "Золотой Рог", Владивосток
*