Во Владивостоке все чаще сталкиваются интересы предпринимателей, пользующихся возможностями закона «О Свободном порте Владивосток», и жителей города. Планы многих резидентов СПВ по «точечной» застройке на бесплатно полученных участках уже привели к возмущению горожан. Другая крайность – резиденты, получившие землю, но не имеющие средств для реализации проектов. Власти Приморья предлагают решить вопрос системно – с помощью внесения поправок в закон, регулирующий режим Свободного порта.
4 марта в Арбитражном суде Приморского края состоится заседание, которое повлияет на судьбу сквера на Русской, 21 – зеленой зоны между ТЦ «Европейский пассаж», школой искусств и штабом морской авиации ТОФ.
Два земельных участка, на которых располагается сквер, являются предметом спора между администрацией Владивостока и ООО «Лайф-Парк» - резидентом Свободного порта Владивосток, зарегистрированным в 2018 году в соседнем со сквером ТЦ «Европейский пассаж». Важная деталь: основной вид деятельности данного ООО - строительство жилых и нежилых зданий.
Один из участков (кадастровый номер 25:28:050044:75) и расположенный на нем объект незавершенного строительства принадлежат ООО «Лайф-Парк» на праве собственности. В 2019 году мэрия обратилась в краевой арбитраж с иском в отношении компании: в администрации настаивают, что «социально-культурный центр» готовностью 1,5% на данном участке де-факто не существует, а значит, оснований для регистрации права собственности на эту землю у компании не имеется. В свою очередь, «Лайф-Парк» направил в арбитраж встречный иск – о признании отсутствующим права муниципальной собственности и права оперативного управления на сквер в районе Русской, 21.
В ноябре прошлого года дела были объединены в одно производство, а чуть позже ООО «Лайф-Парк» ходатайствовало о принятии обеспечительных мер по иску – в виде запрета администрации и МБУ «СГТ», а также другим лицам, выполнять какие-либо работы в «спорном» сквере. Важно уточнить, что три недели назад сквер был включен в перечень для отбора объектов, которые могут быть благоустроены в рамках программы «Формирование современной городской среды» в 2020 году (официально сквер был закреплен на праве оперативного управления за МБУ «Содержание городских территорий» еще в марте 2014 года – прим. автора).
«По мнению ООО «Лайф-Парк», выполнение администрацией названных работ в отношении сооружения - сквер по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 21, права на который оспариваются в рамках настоящего дела, приведет к изменению конструктивных и технических характеристик сооружения, а также может затруднить исполнение судебного акта», говорится в определении Арбитражного суда Приморского края от 17 февраля 2020 года. Впрочем, с доводами резидента СПВ, явно злоупотребляющего своим статусом, суд не согласился.
Второй спорный участок под сквером ранее находился в аренде у предпринимателя Олега ЗУБЕНКО, являющегося учредителем и руководителем ООО «Лайф-Парк». И он также является предметом судебных разбирательств: администрация Владивостока требует снять с участка обременение в виде аренды. Как следует из текста судебного акта, указанный земельный участок площадью более 3,8 тысяч кв.м в декабре 2006 года был предоставлен в аренду ООО «Пента» сроком на 49 лет «в целях благоустройства территории». В последующем права по договору аренды передавались ООО «Органика», а по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16 марта 2012 года между ООО «Органика» и Олегом Зубенко право пользования участком передано ответчику.
В июне 2019 года Советский районный суд признал, что договор аренды был заключен управлением муниципальной собственности администрации Владивостока с нарушением требований земельного законодательства, поскольку находящийся в границах земельного участка сквер относится к территориям общего пользования, в отношении которых установлен запрет на приватизацию. Однако просто так отказываться от участка резидент СПВ не намерен – в мае 2020 года должно пройти рассмотрение кассационной жалобы.
Ситуация на Русской похожа на знаменитую историю со сквером на Бестужева, где только личное вмешательство губернатора Владимира МИКЛУШЕВСКОГО позволило предотвратить застройку одного из последних уголков зелени в центре Владивостока. Тем временем еще один очаг напряжения может возникнуть в историческом центре Владивостока – буквально в сотне метров выше «дома Элеоноры Прей», в свое время ставшего символом сопротивления горожан «точечной» застройке.
В июне 2018 года во Владивостоке было зарегистрировано ООО с уставным капиталом 10 тыс. рублей и незамысловатым названием «Примстрой» (учредитель – Илья БАРИНОВ). В сентябре 2018 года компания получила статус резидента СПВ, а в феврале 2019 года новоиспеченный резидент без проблем получил у департамента земельных и имущественных отношений ПК в аренду участок с кадастровым номером 25:28:010007:1717 на Алексеевской сопке, чуть выше улицы Почтовой.
Цель получения участка обозначена вполне понятно: «строительство малоэтажного многоквартирного блокированного жилого дома». Срок аренды - до 2033 года. Нужно уточнить, что Алексеевскую сопку уже давно опоясывает два ряда таунхаусов, а размер выданного резиденту участка позволяет возвести здесь еще несколько коттеджей.
Однако на практике любое строительство здесь становится практически невозможным в силу того, что на вершине сопки располагается установленный в 1866 году геодезический знак с координатами Владивостока, имеющий статус объекта культурного наследия регионального значения. Постановлением администрации Приморья от 17 октября 2019 года была определена охранная зона памятника, в которой запрещено практически любое строительство. Кроме того, объект имеет зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗР-1, где также установлен запрет на возведение объектов капитального строительства по типовым проектам и ряд других жестких ограничений.
Отметим, что охранная зона была установлена уже после заключения договора аренды с резидентом СПВ. При этом, по информации мэрии Владивостока, задолженностей по арендной плате ООО «Примстрой» не имеет, а расторжение договора арендодателем в одностороннем порядке не предусмотрено.
Практически все строительные проекты в столице ДФО сегодня реализуются после создания отдельного юрлица и получения им статуса резидента СПВ. Это позволяет застройщикам получить земельный участок там, где они хотят (в первые пять лет деятельности резиденты также освобождены от уплаты налога на землю - прим. автора), невзирая на позицию органов местного самоуправления и населения. Вот только гасить конфликты, возникающие из-за амбиций некоторых резидентов, приходится как раз городским и краевым властям.
Стремясь разорвать этот порочный круг, губернатор Приморья Олег КОЖЕМЯКО в начале февраля предложил разработать механизм изъятия земельных участков у резидентов СПВ. В интервью ТАСС глава региона отметил, что в рамках механизма свободного порта во Владивостоке бесплатно раздали почти 180 га земли, рыночная стоимость которой оценивается в 8 млрд рублей.
«Мы когда начали проверять этих резидентов, из них там 85% и денег-то не имеют. У них задача - за 300 тыс. рублей в консалтинговой компании купить бизнес-план, зарегистрировать право резидента и потом эту компанию продать. А проблемы нам останутся», - пояснил губернатор. Кожемяко напомнил, что даже в эпоху, когда город носил статус порто-франко, первые бизнесмены Владивостока покупали землю, а не получали ее бесплатно.
Глава региона также считает, что Владивосток нуждается в законе, который позволил бы изымать земельные участки у инвесторов, которые содержат их в плохом состоянии или не используют. Однако корректировка федерального законодательства – процесс достаточно долгий. И, возможно, быстрее было бы пойти другим путем – например, запретить резидентам строить «социально-культурные центры», рано или поздно превращающиеся в торговые, или «малоэтажные многоквартирные дома» прямо на видовых площадках?
Иначе суды Приморского края будут заниматься исключительно решением споров резидентов и жителей…
Александр САЛКОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.
*