Еще в апреле рынок недвижимости в России, и Приморье – не исключение, был близок к катастрофе. Стройки остановили, офисы продаж закрыли, из-за рисков люди приостановили любые покупки, а банки почти перестали одобрять кредиты.
Многие говорили, что впереди - банкротство застройщиков и новые обманутые дольщики.
Но всего за 2 месяца все перевернулось: строители возобновили работу раньше всех, а рекордно низкие ставки по ипотеке обеспечили ажиотажный спрос. Несмотря на кризис, продажи в июне выше прошлогодних на 50-70%.
В агентстве НКР считают, что существенное снижение ключевой ставки Банка России в сочетании с возросшим уровнем конкуренции за качественных заемщиков приведет к тому, что к концу года даже по собственным программам банков средние ставки будут ниже 7,5%, и к концу года они смогут предложить массовые ипотечные программы под 7% годовых или ниже.
Руководитель рейтинговой службы Национального рейтингового агентства Сергей ГРИШУНИН считает, что средние ипотечные ставки могут опуститься в диапазон 5,5-6% годовых в среднесрочной перспективе. «Динамика стоимости кредитов на покупку жилья также будет зависеть от конкуренции банков в сегменте ипотечных займов: «сжатие рынка» жилищного строительства может привести к росту конкуренции в этом сегменте», - комментирует эксперт.
«С учетом достаточно агрессивного снижения ставки ЦБ, а также активного стимулирования государством выдачи кредитов по льготным ставкам, можно прогнозировать, что средневзвешенная стоимость ипотечного кредита опустится ниже 7%», - считает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства АКРА Валерий ПИВЕНЬ.
Что касается дальнейшего развития событий, то в АКРА считают, что оно будет также во многом зависеть от действий регулятора. «Мягкая монетарная политика стимулирует продолжение снижения ставок. Этому также способствует и высокая конкуренция между банками за ипотечного заемщика. Однако нельзя исключать, что снижение ставок приведет и к уменьшению маржинальности ипотечного продукта, что ограничит и потенциал дальнейшего удешевления кредита», - отметил Пивень.
Как сообщает сам регулятор, новая шкала коэффициентов риска позволит высвободить капитал банков по действующим ипотечным кредитам в сумме около 300 млрд руб. Это расширит возможности банков по выдаче новых кредитов, повысит рентабельность ипотеки в расчете на капитал и будет способствовать снижению процентных ставок по ипотеке. Свое мнение о том, как будет выдаваться ипотека, газете «Золотой Рог» высказали эксперты.
Директор АН «Городской риэлторский центр» Сергей КОСИКОВ:
«Безусловно, за снижением учетной ставки Центробанком последуют и снижения ставок по ипотечным кредитам на 1-2 процентных пункта. Это произойдет не сразу, но вполне возможно, что к концу года мы увидим обычную ипотеку (без господдержки) со ставкой 7-7,5%.
И, конечно, снижение ипотечных ставок и снижение ставок по депозитам благоприятно скажется на рынке недвижимости. Причем во всех сегментах. Действующие сейчас программы ипотеки с господдержкой направлены, прежде всего, на поддержание спроса на рынке новостроек, а также на повышение доступности жилья для определенных категорий граждан. С текущей кредитно-денежной политикой Центробанка можно рассчитывать, что спрос на рынке недвижимости будет достаточно активным, невзирая на общий спад в экономике».
Руководитель Центра ипотеки «Ипотека ДВ» ГК «Метры» Сергей КОТ:
«Как все-таки влияет ключевая ставка на размер ставок по ипотекам? Напрямую и прямо порционально. В первую очередь, разберемся, что такое ключевая ставка. Это ставка, под которую Центральный Банк кредитует коммерческие банки. Давайте рассмотрим пример. Допустим, Банк «А» занимает денег у ЦБ под 5,5%. Далее выдает нам ипотеку под 8%. Таким образом Банк «А» получает маржу в размере 2,5%. И, соответственно, при снижении ключевой ставки до текущего уровня в 4,5% у Банка «А» выбор - заработать больше сейчас или же побороться за клиента среди сотен других банков путем снижения ставки по ипотечным продуктам.
На текущий момент достигнут исторический минимум ключевой ставки. А значит, большинство банков действительно снижает ставки.
Помимо всего прочего, сегодняшний портрет клиента таков, что процентная ставка по ипотеке уже не во главе угла. Да и с чего бы, если ставки примерно во всех банках практически одинаковы. Клиент все больше и больше хочет удобства, сервиса, новых технологий при обслуживании своего ипотечного кредита. Поэтому банки активнее и быстрее работают не только над снижением ставок, но и над улучшением своих банковских продуктов в целом.
Что же касается ситуации по ипотечным кредитам, в целом и на рынке недвижимости, то тут ситуация двоякая. Отчасти есть некоторое замедление цикла продаж недвижимости, но в то же время появляется положительная динамика после коронавирусной пандемии. Значительное влияние оказывают, конечно же, ставки по ипотечным кредитам, новые госпрограммы со сниженными ставками, которые начинаются от 1,5% годовых. И это нереально круто. Не меньшее влияние оказывает и значительно выросший и продолжающий динамично набирать обороты рынок новостроек. Все больше и больше строится новых домов, появляются и намечаются новые микрорайоны. Хорошая тенденция замечена и в качестве сдаваемых домов после стройки. Застройщики стараются учесть основные пожелания потребителя и реализовать в жизнь достойные объекты, с паркингом, с детскими площадками, новыми садами и школами, подъездными дорогами. На приморском рынке все больше появляется квартир с отделкой, куда новый жилец сможет заехать сразу после сдачи дома в эксплуатацию.
По мнению экспертов, и моему лично, сейчас весьма благоприятное время для реализации жилищных вопросов населения нашего региона, нашего края, нашего города!»
Управляющий Дальневосточным филиалом банка «Открытие» Николай ДОЛГУШЕВ:
«С 25 июня банк «Открытие» снижает ставки по всем базовым программам ипотечного кредитования.
С указанной даты приобрести квартиру в строящемся доме в рамках программы «Новостройка» можно будет по ставке от 7,5%. Рефинансирование ипотеки других банков (программа «Рефинансирование») и покупка готового жилья по программе «Квартира» будут доступны по ставке от 7,8%.
16 июня 2020 г. банк также снизил ставки по «Госпрограмме 2020» до 5,99% на покупку жилья у застройщика, а также представил новые условия кредитования военнослужащим. Кроме того, в «Открытии» продолжает действовать программа «Семейная ипотека» со ставкой 4,7%.
Последовательное снижение кредитных ставок на российском финансовом рынке делает покупку жилья сегодня как никогда доступной для широкого круга клиентов. Со своей стороны, мы рады предложить большой выбор программ под разные цели, а также качественный сервис и высокотехнологичное обслуживание, чтобы сделать общение заемщика с банком максимально удобным и приятным»
Главный аналитик «Телетрейд» Марк ГОЙХМАН:
«Спрос на ипотеку в последние месяцы по стране снизился. Во-первых, именно из-за режима самоизоляции, во-вторых, вследствие неопределенности с дальнейшими доходами, работой и пр. Так, Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) отмечает, что за неделю в середине апреля число заявок на ИЖК составило лишь 61% по сравнению с третьей неделей марта. Есть вероятность, что теперь, при снятии режима самоизоляции и в случае постепенного восстановления экономики, после него ипотечные кредиты могут быть достаточно востребованными».
Заместитель управляющего Приморским отделением ПАО Сбербанк Оксана ШУХАТ:
«При снижении ключевой ставки ЦБ кредиты в банках становятся более доступными, это общеизвестный факт. В связи с этим в Сбербанке происходит регулярное снижение ставок по кредитам. Наиболее заметна активность приморцев на рынке жилищного кредитования. В мае и июне обращений стало значительно больше. Стимулируют спрос на этот вид кредитования такие программы, как «Дальневосточная ипотека» и «Ипотека с господдержкой». Программа «Дальневосточная ипотека» пользуется высоким спросом, на сегодня более трех тысяч семей подали заявки на получение этого вида ипотеки в Сбербанке и приобретение недвижимости на территории Приморского края.
До 30 июня 2020 года в Сбербанке действует акция, позволяющая снизить ставку до 1,7% по «Дальневосточной ипотеке» и до 6,1% по «Ипотеке с Господдержкой» при использовании сервиса «Электронная регистрация». С помощью этой опции можно отправить документы в электронном виде на государственную регистрацию права собственности без посещения МФЦ и Росреестра».
Аналитик банка «Хоум Кредит» Станислав ДУЖИНСКИЙ:
«Закономерной реакцией на снижение ключевой ставки и удешевление стоимости заимствований станет дальнейшее снижение ставок по кредитам. Хотя для большинства участников рынка такой шаг регулятора не стал новостью, и новый уровень ключевой ставки уже во многом отражен в текущих кредитных ставках банков, которые значительно сократились с начала июня. Например, сейчас в нашем банке действующим клиентам предлагается нецелевой кредит наличными с полной стоимостью кредита, которая находится на минимальном историческом значении. Удешевление стоимости корпоративных заимствований позволит предоставить российским компаниям необходимые кредитные ресурсы для населения, что поддержит потребительский рынок и оборот розничной торговли».
Анна МАЦОВСКАЯ.
КСТАТИ
В Центробанке считают, что сам банк, выдавая ипотеку, должен страховать и приобретаемую недвижимость, и жизнь и здоровье заемщика. Такая страховка будет обязательной, и ее сумма будет учтена в полной стоимости кредита. Сейчас страховку приобретает заемщик, а агентом зачастую выступает банк, оставляющий себе большую часть страховой премии.
В ЦБ считают, что новый подход повысит прозрачность ипотечной сделки, облегчит гражданам сопоставление ипотечных продуктов разных банков и, более того, будет способствовать снижению стоимости ипотеки.
Газета «Золотой Рог», Владивосток.
*