Ипотечный рынок России ставит рекорды. Общие объёмы выдачи ипотеки только в Приморье с начала года зафиксированы на сумму более 5 миллиардов рублей. Это больше аналогичного показателя 2019 года приблизительно на 72%. Ажиотажный спрос набирает обороты. Очевидно, что он связан с льготными ипотечными программами, которые продолжают действовать на территории Дальневосточного федерального округа. Так, жилищные кредиты под 6,5% продлены до 1 июля 2021 года. Застройщики и банковский сектор поддерживают продление программы. Это неудивительно. Ведь льготная ипотека стала катализатором роста выручки девелоперов в разрезе продажи квартир, а банкиры, до конца 2021 года, ожидают сохранения устойчивого темпа наращивания ипотечных кредитных портфелей.
Как льготные программы кредитования отразятся на стройиндустрии региона, и насколько помогут населению решить свой квартирный вопрос – в материале еженедельника «Золотой Рог».
Изначально льготная ипотека под 6,5% была рассчитана до 1 ноября. Но, как пояснил глава кабинета Михаил МИШУСТИН, данный продукт хорошо себя зарекомендовал.
Как известно, объём льготной ипотеки планируется увеличить до 2,8 триллиона рублей - более чем в три раза. Отметим, что она действует только для покупки квартир в новостройках, и государство возмещает банкам разницу между льготной и рыночной ставками.
Целевая задача правительства – к 2030 году предоставить возможность ежегодно 5 миллионам семей улучшать свои жилищные условия. По словам зампреда правительства Марата ХУСНУЛЛИНА, за 10 лет должно быть построено и введено в эксплуатацию более 1 миллиарда квадратных метров жилья. В целом, не менее 600 тысяч семей смогут улучшить свои жилищные условия благодаря продлению льготной ипотеки до 1 июля 2021 года. По оценкам правительства, более 90 % всех кредитов на новостройки выдаются по программе льготной ипотеки. За время реализации программы выдано более 230 тысяч кредитов на 670 миллиардов рублей. Только в сентябре текущего года выдано рекордное количество кредитов - около 60 тысяч.
В целом, по предварительным данным Объединённого кредитного бюро, в сентябре выдано 170 тысяч ипотечных кредитов. По сравнению с сентябрем 2019 года выдачи выросли на 65 %. Уже сейчас средняя ипотечная ставка по стране составляет 7,5 %. В программе льготной ипотеки заинтересованы три стороны: застройщки, заёмщики и банки.
Банковский сектор
не в накладе
Рост выдачи ипотеки благоприятно влияет не только на рынок жилья, но и на банковский бизнес. Несмотря на низкую маржинальность льготного продукта относительно других кредитов, ипотека остаётся самым безопасным и быстрорастущим направлением. Так, Банк ДОМ.РФ увеличил объёмы выдачи льготной ипотеки на новостройки - на данный момент оформлено свыше 6 тысяч кредитов на сумму более 18,7 миллиарда рублей.
Взять кредит на льготных условиях может любой гражданин страны не зависимо от семейного положения, возраста, и социального статуса.
Но, как отмечает начальник Аналитического управления банка «Открытие» Анна МОРИНА, продление программы на 2021 год, если стимулирование государством спроса на жильё продолжится, может привести к негативным последствиям: «Покупатели новостроек смогли получить беспрецедентно низкие ставки по ипотеке, а застройщики - стимулирование спроса без каких-либо затрат со своей стороны. Фактически, благодаря рекордно низкой ставке ипотечных кредитов, покупатели квартир по «госипотеке» получили скидку до двадцати процентов через снижение ежемесячного платежа при той же стоимости квартиры».
В сентябре ВТБ снизил до 6,1% ставку в рамках программы «Ипотека с господдержкой 2020». По ней жители Приморского края оформили в ВТБ кредитов на 405 миллионов рублей. Виктор КУЗЬМЕНКО, управляющий ВТБ в Приморском крае отметил, что банк поддерживает предложение Минфина о продлении сроков льготной ипотеки: «Это окажет дальнейшую поддержку не только гражданам, но и строительной отрасли, что крайне важно для региональной экономики».
А в Сбербанке в апреле запустили ипотеку с господдержкой по льготной ставе 6,4% — ниже заявленных 6,5% годовых, а также возможность оформить ипотеку онлайн с выездом сотрудника банка к клиенту на дом.
В мае вступила в силу акция, позволяющая получить дисконт к ставке ипотечного кредита в размере 0,3 процентных пункта при использовании сервиса «Электронная регистрация», который позволяет отправить документы на госрегистрацию права собственности без посещения МФЦ и Росреестра в электронном виде. Акция распространяется, в том числе, на льготные программы господдержки. Так, если воспользоваться этим предложением, то минимальная ставка по программе «Господдержка 2020» составит 6,1%, ставка для семей с детьми — 4,7% годовых, а ставка по программе «Дальневосточная ипотека» – 1,7 %. Акция продлится до 1 февраля 2021 года.
Добавим, что стимулируют кредитование на первичном рынке жилья и друге госпрограммы кредитования – «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека». Доля субсидируемых кредитов в выдачах за январь-август 2020 года достигла 80% на первичном рынке.
Знаменитая программа
«Дальневосточная ипотека» под 2% стала настоящим катализатором рынка жилой недвижимости. Новый инструмент, позволяющий молодым семьям обзавестись собственной квартирой, стал мощным драйвером роста прибыли для всей строительной отрасли Приморского края. Эксперты прогнозируют существенный рост темпов решения проблемы дефицита жилья и роста доступной жилой недвижимости. Но произойдёт это не ранее 2024 года.
В целом, до 31 декабря 2024 включительно, в рамках программы «Дальневосточная ипотека» планируется выдать 147 тысяч кредитов на общую сумму до 450 миллиардов рублей. При этом, средний ежемесячный платёж для кредитора составит 12,3 тысячи рублей.
Отметим, что по «Дальневосточной ипотеке» минимальный первоначальный взнос снижен с 20% до 15%.
А банк ВТБ предлагает заёмщикам рекордно низкую ставку - 1%. С начала действия «Дальневосточной ипотеки», приморские клиенты ВТБ приобрели по ней недвижимость на 3,3 миллиарда рублей. По «Ипотеке с господдержкой для семей с детьми» и ставкой 5% объём кредитов составил 202 миллиона рублей.
Одним из первых снизил первоначальный взнос по «Дальневосточной ипотеке» Сбербанк - с 20% до 15% от стоимости недвижимости, а также предоставил возможность привлекать в качестве созаёмщиков третьих лиц, например, родителей и других родственников.
По мнению экспертов, ипотека под 2% является одной из самых важных инициатив правительства.
А цены растут…
Льготная ипотека под 6,5% не могла не спровоцировать ажиотажный спрос, и, соответственно, агрессивный рос цен на новые квартиры в Приморье. При этом, в случае завершения программы льготной ипотеки 1 ноября 2020 года, застройщики были бы вынуждены либо сократить объёмы продаж, либо снижать цены, что привело бы к продолжению падения темпов ввода новых объектов.
«Сокращение объёмов жилищного строительства противоречит заявленным национальным проектам, возможно в том числе и поэтому программу льготной ипотеки под шесть с половиной процентов продлили. Однако положительный эффект от данной меры практически исчерпан – цены на жильё отыграли практически всё снижение от удешевления ежемесячного платежа, при этом доходы населения продолжат сокращаться. Следовательно, стимулирование спроса будет носить уже ограниченный характер. Также в будущем году ожидается спад инвестиционного спроса на квартиры. Для стабилизации рынка жилой недвижимости в 2021 году темпы удорожания квартир должны снизиться до околоинфляционного уровня, а на рынок должны выходить новые проекты для пополнения качественного предложения», - отмечает Анна Морина.
Возросший спрос на первичном рынке привёл к тому, что застройщики стали существенно взвинчивать стоимость квадратного метра. На сегодняшний день в некоторых случаях возникла беспрецедентная ситуация, когда аналогичные по метражу квартиры на вторичном рынке стоят дешевле новостроек. Анна Морина так это прокомментировала: «Наши расчёты показывают, что на фоне сокращающихся доходов населения доступность приобретения жилья по ипотеке повысилась, тогда как доступность при покупке за свои средства уменьшилась из-за роста цен. Это нашло отражение в увеличении доли ипотечных покупателей в регионах до девяноста процентов. Поэтому потенциальное дополнительное сокращение доли покупателей «за свои» при продлении госпрограммы льготной ипотеки не будет критическим».
По оценкам Аналитического управления банка «Открытие», кроме льготной ипотеки в 2020 году значительное влияние на рынок жилья оказали сокращение предложения и ограничительные меры по борьбе с распространением коронавируса. Из-за перехода на новые правила финансирования строительства жилья ожидалось небольшое замедление выхода новых проектов. Но общая неопределённость, вызванная пандемией, вынудила застройщиков ещё больше сократить планы ввода новых проектов. Ограничительные меры оказали меньшее влияние на рынок, поскольку в наиболее острую фазу пандемии стройки были остановлены только в Московском регионе. Многие девелоперы смогли наверстать отставание от сроков, а ожидаемое сокращение объёмов ввода жилья по итогам 2020 года на уровне 5% год к году (по оценке Минстроя) больше связано с общим сокращением активности девелоперов.
Ситуацию с ценами на жильё прокомментировали приморские эксперты.
Директор ГК «Метры» Владимир ЗАКУРКО:
«Дальневосточная ипотека под два процента, ипотека под шесть с половиной процентов и другие ликвидные ипотечные продукты стали ключевым стимулом роста спроса на новое жильё. Понятно, чем ниже ставки по ипотеке, тем выше стоимость квадратного метра. На сегодняшний день в Приморье ощущается хороший спрос на недвижимость. При этом, дефицит на рынке новых квартир ощущается довольно остро. В сложившейся ситуации, когда спрос опережает предложения, застройщики и не думают снижать стоимость, продавая квартиры на стадии котлована уже по стоимости полностью достроенного и сданного в эксплуатацию объекта. Надежды на то, что заход крупных федеральных девелоперов в Приморье повлияет на стоимость жилья в сторону уменьшения – утопия. Пока спрос на квартиры «перегрет», объёмы нового жилья в строительной отрасли небольшие, а льготные ипотечные программы работают - ожидать снижения цен не стоит. Наоборот. В ближайшие несколько лет мы будем видеть только рост стоимости».
Председатель совета Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир ИСАКОВ:
«Что касается ценовой политики на рынке жилой недвижимости в Приморье, стоимость новых квартир не только не снизится, но скорее, ещё более вырастет. Такую ситуацию мы прогнозируем на основании анализа совокупности сразу нескольких факторов. Во-первых, к 2021-2022 годам, безусловно, рынок пополнится новыми жилыми объектами, строительство которых начиналось несколько лет назад. Но насыщение произойдёт в незначительных объёмах. Во-вторых, дефицит рабочей силы, а, соответственно, стоимость услуг подрядчиков, на сегодняшний день уже значительно выросла. Эти затраты также будут закладываться в цены «квадрата». В-третьих, помимо действующей «Дальневосточной ипотеки», в 2021 году продлена льготная ипотека под шесть с половиной процентов. Это ещё более подогреет спрос населения на новое жильё, которого, напомню, не хватает. И в-четвёртых, некоторые аспекты в части изменения законодательной базы строительной отрасли тоже подстегнут стоимость квадратного метра вверх. Например, сегодня на законодатели обсуждают внесение изменений в Правила землепользования и застройки Владивостокского городского округа в части увеличения норматива парковочных мест при сроительстве жилого дома. Увеличение данного норматива однозначно повлечёт увеличение цены за квадратный метр».
Председатель совета директоров ГК «Эскадра» Борис ПОЗДНЯКОВ:
«О каком снижении стоимости «квадрата» во Владивостоке может иди речь, если для этого не никаких реальных предпосылок? Повышение либо снижение цен в сегменте жилой недвижимости зависит о двух основных составляющих: чем больше строится новых домов, тем ниже цены за квадратный метр – это первое. И второе, чем больше обязательств накладывает на застройщика, тем более высокие затраты он несёт. Дополнительные расходы, соответственно, закладываются в стоимость продажи домов «на выходе». На данный момент, например, поправки в законодательную базу, по которым нас обязуют при строительстве капитальных жилых объектов увеличивать количество парковочных мест. Если данные нормативы вступят в законную силу, это однозначно приведёт к уменьшению объёма строительства многоквартирных жилых домов и к увеличению стоимости квадратного метра. Так как строительство парковок в нынешних реалиях, когда жильцы не обременены законом приобретать специализированные места под хранение автомобиля и предпочитают парковаться на детских площадках, - как минимум для нас, нерентабельное, как максимум - убыточное мероприятие».
Анна МАЦОВСКАЯ
Газета "Золотой Рог", Владивосток
*