Внедрение льготных ипотечных программ подстегнуло спрос на новое жилье в Приморском крае и привело к активизации жилищного строительства – прежде всего, во Владивостоке и соседних с ним муниципалитетах. Тем, кто намерен улучшить жилищные условия, сегодня есть из чего выбирать. И всё чаще граждане, выбирая квартиру, руководствуются не только ценой квадратного метра, но и наличием поблизости необходимой инфраструктуры – дорог, детских садов и школ.
Однако пока в большинстве случаев развитие транспортной и социальной инфраструктуры заметно отстает от ввода жилья – коммерческим застройщикам затраты на эти цели не под силу, а государство привыкло решать проблемы по мере их поступления. Изменить эту практику решила компания «DNS Девелопмент» (входит в группу компаний DNS) совместно с правительством Приморского края и администрацией Надеждинского района, в котором реализует крупный инвестпроект по строительству жилого микрорайона «Формат». Незадолго до Дня знаний, 1 сентября, застройщик обсудил с органами власти вопросы, связанные с обеспечением строящегося жилья социальной инфраструктурой.
В новом жилом микрорайоне, который располагается в районе поселка Зима Южная Надеждинского района, впервые в Приморском крае планируется построить школу и детский сад в рамках государственно-частного партнерства. Это делает данный проект в некотором роде революционным: до сих пор механизм ГЧП в Приморье широко не был задействован, особенно в социальной сфере. В регионе есть несколько успешных примеров сотрудничества власти и бизнеса в области ЖКХ, причем в качестве инициатора такого сотрудничества, в основном, выступает государство. Но до сих пор среди проектов, которые реализуются на условиях ГЧП и концессии, отсутствуют объекты, связанные с жилищным строительством. Хотя именно оно сегодня является одной из динамично развивающихся отраслей экономики.
Первые три дома в ЖК «Формат» будут сданы до конца года.
В случае с жилым комплексом «Формат» инициатива применения механизма ГЧП исходит от инвестора. В настоящее время правительство Приморского края, администрация Надеждинского муниципального района и «DNS Девелопмент» ведут подготовительную работу для заключения концессионных соглашений на строительство школы на 450 мест и детского сада на 240 мест.
- Мы – приверженцы комплексного подхода в строительстве жилья. Еще на этапе разработки концепции мы включаем в проект всю необходимую инфраструктуру будущего микрорайона для комфортной жизни новоселов: новые дороги, коммуникации, места для прогулок и отдыха и, конечно же, такие важные социальные объекты, как школа и детский сад. Мы планируем, что в ЖК «Формат» будет жить около тысячи семей, поэтому у родителей должна быть возможность водить детей в детский сад в шаговой доступности от дома, отпустить ребенка в школу самостоятельно, не переживая за безопасность, – рассказал один из вдохновителей проекта, совладелец группы компаний DNS Константин БОГДАНЕНКО.
С одной стороны, строительство объектов образования - это полномочия государства, с другой – и жители, и застройщик заинтересованы в том, чтобы учреждения образования приняли учащихся как можно скорее. Именно поэтому застройщик выступил с инициативой заключения концессионных соглашений.
- ГЧП – это возможность по строго оговоренным правилам привлечь деньги бизнеса для решения стоящих перед регионом или муниципалитетом задач. Однако на данный момент в Приморье механизмы ГЧП задействованы не слишком активно. Если в Самарской области, которая занимает одно из ведущих мест по развитию ГЧП в стране, реализовано уже 43 проекта, и еще более 70 находятся в разработке, то в Приморском крае проектов в несколько раз меньше. Тем не менее, первые проекты на основе ГЧП в сфере ЖКХ и туризма уже выставлены на торги. Причем, в обоих случаях это была частная инициатива. То есть бизнес выявил потребность территории в реализации данных проектов и обратился с соответствующими предложениями в органы власти, - комментирует заместитель директора «DNS Девелопмент» по вопросам ГЧП Виктория ИВАЧЕВА.
В рамках частной инициативы ГЧП именно застройщик проводит исследование и выясняет, есть ли потребность у населения или будущих жителей территории в школе или детском садике. Он же за свой счет разрабатывает проектно-сметную документацию в соответствии с многочисленными обязательными требованиями Минстроя и Минобра РФ. Выстраивает финансовую модель, оценивает и гарантирует финансирование строительства за счет собственных средств. И принципиальный момент: стоимость строительства и материалов должна быть в пределах, установленных Министерством строительства РФ.
Проще говоря, застройщик берет на себя обязательство построить объекты, которые на 100% будут соответствовать государственным стандартам как по качеству, так и по стоимости. А государство не только определяет правила реализации проектов на основе ГЧП, но фактически выступает и в роли заказчика. Именно государство в лице органов краевой или муниципальной власти формулирует первоочередные задачи по созданию социальной инфраструктуры в том или ином муниципалитете, которые основаны на запросах местных жителей.
Таком образом, администрация Надеждинского муниципального района со своей стороны всесторонне оценит проекты, предложенные «DNS Девелопмент». И, если строительство объектов образования действительно обосновано и отвечает конкретным задачам социально-экономического развития Приморского края, национальных проектов, потребностям жителей района, станет публичным партнером в рамках ГЧП. Будет заключено концессионное соглашение.
В этом случае после завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов образования государство будет поэтапно компенсировать застройщику расходы по утвержденному графику. Важно, что период выплаты компенсации долгосрочный: от 3 до 25 лет. Механизм ГЧП позволит распределить нагрузку на краевой и районный бюджеты, что особенно актуально в нынешней экономической ситуации. При этом будут решены задачи, определенные «майским указом» президента Владимира ПУТИНА и национальным проектом «Образование».
- В этом районе однозначно нужны школа и детский сад. У нас на руках есть проект, и мы сейчас обсуждаем с инвестором, на каких условиях предполагается работать, - прокомментировала заместитель председателя правительства Приморского края Наталья БОНДАРЕНКО.
Напомним, что председатель регионального правительства Вера ЩЕРБИНА неоднократно призывала бизнес активнее участвовать в реализации проектов на основе ГЧП – в том числе по направлениям приоритетных национальных проектов.
- Развитие территорий без участия бизнеса невозможно. Проводится масштабная работа по созданию в крае наиболее комфортных условий работы предпринимателей. Помимо строительства социальной инфраструктуры это также наш вклад в развитие новых инвестиционных проектов на территории края, а значит – создание новых рабочих мест, увеличение доходов в бюджеты всех уровней, которые будут в дальнейшем направлены на нужды людей, – подчеркнула Вера Щербина в ходе одного из заседаний кабмина.
Будущими жителями «Формата» станут, прежде всего, молодые пары, многие из которых приобретают жилье по программе «Дальневосточная ипотека». Логично предположить, что после решения квартирного вопроса новоселы обзаведутся детьми. А у кого-то уже сейчас большая семья, и они захотят улучшить жилищные условия, переехав в новый экологичный и комфортный микрорайон. Вот почему строительство новых детского сада и школы становится крайне важным.
Готовясь выйти с предложением о заключении концессионного соглашения к властям Приморья и Надеждинского района, специалисты «DNS Девелопмент» детально изучили текущую обеспеченность местных жителей местами в образовательных учреждениях. В ходе опроса 50% родителей подтвердили, что с радостью определили бы своих детей в новые школу и детский сад, а 45% опрошенных сказали, что планируют пополнение в семье в течение ближайших трех лет.
Особое внимание застройщик уделил оценке потребностей будущих жителей микрорайона «Формат», в котором будет жить около 1000 семей. Кроме того, в новые школу и детский сад смогут также ходить дети жителей другого проекта «DNS Девелопмент» - расположенного рядом загородного поселка «Новый Де-Фриз». Там проданы 96 коттеджей, в которые уже заселились около 70 семей, а часть собственников еще делают ремонт. С нетерпением приморцы ждут старта продаж таунхусов и дуплексов в поселке. А значит, там скоро смогут отпраздновать новоселье еще около 250 семей.
Также во внимание принимались инвестиционные проекты, которые сейчас реализуют резиденты ТОР «Надеждинская»: уже запустился «Русский Минтай», стремительно строится «Арника», начались работы по расширению производства и наращиванию мощности «Домостроительного комбината «Приморье» с увеличением штата сотрудников со 150 до 650 человек. Запуск этих, а в будущем и новых производств в ТОРе, приведет к созданию большого количества рабочих мест. И естественно, что работающие на предприятиях люди будут заинтересованы жить неподалеку от места работы, а также водить детей на учебу рядом с домом.
В свою очередь, для властей муниципалитета важно быть уверенными в том, что построенные инвестором объекты будут полностью загружены – от этого зависит и потребность в кадрах для новых образовательных учреждений, и расходы бюджета на их содержание.
- Мы хотим, чтобы люди не просто приезжали переночевать в своих квартирах после работы, а жили в новом микрорайоне полноценной жизнью, - подчеркивает заместитель директора компании Виктория Ивачева. – Гуляли в уютных дворах со своими детьми, выходили на тренировки на пришкольный стадион, проводили праздники на специальной площадке для мероприятий, совершали покупки в торговом центре рядом с домом, могли встретиться в кафе. Все это предусмотрено проектом. И, конечно, новые современные школа и детский сад – важная часть наших представлений о комфорте и о качестве жизни.
Синхронизировать планы «DNS Девелопмент» и администрации Надеждинского района поможет создание рабочей группы при главе НМР Рустяме АБУШАЕВЕ. Между специалистами компании и районной администрации налажен обмен информацией, что позволяет оперативно решать многие вопросы, связанные с подготовкой проекта.
- Государственно-частное партнерство – это новый опыт для Надеждинского района. Моя принципиальная позиция – проекты на основе ГЧП необходимы. Сейчас мы ведем переговоры с инвестором, совместно формируем «дорожную карту» проекта по строительству детского садика и школы. Сформирована рабочая группа, куда с нашей стороны вошел руководитель управления образования. Проведен ряд совещаний; следующее пройдет уже на уровне министерства образования Приморского края – именно региональное правительство выступает одной из сторон проекта, - рассказал «Золотому Рогу» глава НМР Рустям Абушаев.
По мнению руководителя территории, Надеждинский район сегодня развивается стремительными темпами. И одним из приоритетных направлений в работе администрации является привлечение молодых перспективных кадров в области строительства, развития инфраструктуры района. Приток молодежи, как следствие, приведет к улучшению динамики в области демографии, уверен Рустям Абушаев.
- Конечно, детсад и школа могут быть и частными. Однако у нас изначально не было такой цели. Это подразумевает оказание образовательных услуг на платной основе, а мы бы хотели сделать образование максимально доступным – как для будущих жителей ЖК «Формат», так и для жителей Надеждинского района в целом. Следовательно, данные социальные объекты должны быть муниципальными, - объясняет Виктория Ивачева. - Радует, что государством наше мнение принято во внимание. Власти Надеждинского района как никто другой понимают, что развитие территории тесно увязано с перспективами развития ТОР.
Вопрос эксплуатации здания после завершения строительства – один из ключевых моментов ГЧП. Такой формат сотрудничества власти и бизнеса имеет ряд преимуществ. Если при выполнении работ в рамках государственных (муниципальных) контрактов подрядчики зачастую стремятся минимизировать свои затраты в ущерб качеству работ, то концессионер заинтересован сделать работу максимально качественно. Ведь именно он будет эксплуатировать объект в течение многих лет после его ввода в эксплуатацию – до тех пор, пока государство не рассчитается за строительство. Этот период может составлять от 3 до 30 лет, и чем качественнее объект будет построен, тем меньше затрат впоследствии потребуется на текущий ремонт и обслуживание.
Кроме того, в отличие от федерального закона №44-ФЗ, по которому подрядчик в рамках исполнения контракта передает государству только построенное им здание, концессионер сразу же оснащает его необходимым инвентарем «под ключ»: мебелью, техникой, специализированным оборудованием, к примеру, для кабинета химии или спортинвентарем для спортзала. Муниципалитету остается только набрать сотрудников. К слову, «DNS Девелопмент» готов предложить персоналу будущих детсада и школы специальные условия при покупке квартир в ЖК «Формат». Ведь всем будет удобнее, если воспитателям и учителям не придется долго добираться на работу.
«DNS Девелопмент» - первая компания в Приморье, которая приступила к реализации проектов жилой застройки в рамках ТОР «Надеждинская». В то время как большинство застройщиков во Владивостоке и в пригороде выбирают для себя режим Свободного порта Владивосток.
Вопросы возникают в связи с тем, что законы, регулирующие вопросы ГЧП и режимы ТОР, иногда входят в противоречие между собой. Например, резидентство предполагает установленный законом о ТОР и СПВ размер капитальных вложений, при этом вложения таковыми не признаются, если объект в дальнейшем подлежит продаже. А объект ГЧП – к примеру, детский сад в ЖК «Формат» - как раз должен быть созданным в интересах государства и передан ему в собственность. Таким образом, инвестор, который реализует ГЧП-проект, не может воспользоваться преференциями режима ТОР, в то время как это может существенно снизить стоимость строительства. Это важно, ведь объект в конечном итоге выкупит государство.
- Мы тщательно изучили этот вопрос и обсудили эту юридическую коллизию с генеральным директором АО «КРДВ» Дмитрием ТЕТЕНЬКИНЫМ в июле во время его рабочей поездки в Приморье. Мы показали ему наши проекты в ТОР, в том числе посетили площадку ЖК «Формат», где сейчас готовятся к вводу в эксплуатацию первые три дома. Коллеги поддержали наши предложения и выразили готовность проработать вопрос о внесении необходимых изменений в законодательство. И что особенно важно – сейчас оперативно ведут эту работу. Сегодня спорные вопросы решаются, хотя поиск их решения требует времени. Но самое главное – наши аргументы слышат, - резюмирует Виктория ИВАЧЕВА.
Согласно планам компании, садик и школу будут строить одновременно с жилыми домами, и к моменту полного заселения микрорайона «Формат» образовательные учреждения смогут принять учеников. В дальнейшем девелопер намерен тиражировать полученный опыт на свой следующий амбициозный проект «DNS Сити» (строительство нового города в Надеждинском районе Приморского края со всей необходимой инфраструктурой на 25 тысяч человек), а также делиться практическим опытом с другими застройщиками региона.
Досье "Золотого Рога": Проект ЖК «Формат» реализуется компанией «DNS Девелопмент» (входит в группу компаний DNS), являющейся резидентом ТОР «Надеждинская». Концепция «Формата» - это комплексное развитие территории: новые дороги, коммуникации, уличное освещение, единый архитектурный стиль, прогулочные зоны, комфортное жилье с благоустройством придомовой территории, социальные объекты. Реализация проекта предусматривает строительство в районе поселка Зима Южная Надеждинского района 12 многоквартирных жилых комплексов малой переменной этажности, 1050 парковочных мест по принципу «двор без машин», детского сада на 240 мест, школы на 450 мест, торгового центра, детских и спортивных площадок, прогулочных зон. Первые три дома малой этажности на 170 квартир застройщик планирует сдать в эксплуатацию уже в 2020 году. Общее планируемое количество квартир в жилом микрорайоне «Формат» - 965. Планируемый объем инвестиций в проект составляет 4,5 млрд рублей.
На верхнем фото: В новом жилом микрорайоне, который располагается в районе поселка Зима Южная Надеждинского района, впервые в Приморском крае планируется построить школу и детский сад в рамках государственно-частного партнерства.
Проект предоставлен «DNS Девелопмент».
Александр САЛКОВ. Газета «Золотой Рог», Владивосток.
*