Санитарные зоны, военные и гражданские лесничества, полосы отчуждения - практически вся земля во Владивостокском городском округе имеет различные обременения. И если убрать территории, непригодные для строительства, окажется, что строить можно лишь на незначительной площади.
С 2017 года строительная отрасль, много лет считавшаяся одной из самых интересных и стабильных в разрезе бизнеса, вошла в фазу так называемой «ломки» и продолжает погружаться в пучину неопределенности. Немалую роль для формирования сложившейся ситуации сыграли поправки в 214-ФЗ, направленные на защиту дольщиков, а также запрет строительства на земельных участках, расположенных в границах территорий объектов культурного наследия, покрытие города зонами КУРТ и различные административные барьеры.
В проблемах современной застройки и способах их решений разбиралась газета «Золотой Рог».
Зоны комплексного устойчивого развития территории (КУРТ), покрывающие более половины территории столицы Дальнего Востока, стали весьма серьезным препятствием для наращивания темпов строительства нового жилья во Владивостоке.
По сути, КУРТ должен способствовать реновации существующей застройки и возведению новых объектов на свободных территориях того или иного значения. А по факту, за прошедший год ни один проект планировки территории не был утвержден.
На сегодняшний день зоны КУРТ покрывают не менее 60% Владивостокского городского округа. Для точечной застройки это достаточно болезненный фактор, так как КУРТы в основном расположены на застроенной части города.
В этой связи у предпринимателей, которые занимаются земельными участками, открылась дополнительная возможность беспрепятственно осуществлять оформление этих территорий посредством резидентства в Свободном порту Владивосток (СПВ) с целью дальнейшей их продажи под застройку. Число таких юридических компаний, зашедших на рынок, существенно возросло.
«90% земельных участков приобретается для дальнейшего строительства именно через юридические компании. И это неплохо: чем больше участков на рынке, тем оптимальнее будет скорректирована их стоимость. Однако сейчас застройщику необходим не только сам участок, но и проект планировки территории. Поэтому юристам приходится проходить процедуру оформления градпланов, а также, оформлять и утверждать проекты планировки территории самостоятельно, иначе участки для застройщика будут неликвидными», - говорит генеральный директор ИСК «Система» Алишер АББАСОВ.
Принципиально важно понять, что сам инструмент КУРТ никак не ограничивает новое строительство, потому что не отменяет действующие правила землепользования и застройки города.
Но в результате затягивания сроков различных согласований, необходимых для строительства в этих зонах, застройка города останавливается.
«На первый взгляд, все не так сложно. В рамках КУРТ собственникам нужно лишь договориться между собой, а затем создать и согласовать с городом документацию по планировке территории, которая будет описывать то, что инвестор собирается построить на данном участке. Но именно на этом этапе возникают проблемы. Процесс согласования, как правило, затягивается на месяцы и просто останавливает строительство», - рассказывает генеральный директор DNS Development Александр ГОЛУТВИН.
По мнению застройщиков, возможно, вся текущая система городского управления к появлению подобных современных инструментов еще не готова. Такие нововведения требуют системных изменений при участии подготовленных и замотивированных на это людей и при поддержке руководства городской администрации.
«На мой взгляд, сама идея режима КУРТ понятна и верна. Но у нас, как всегда, все принимает крайнюю форму. Изменение облика города должно согласовываться со многими социально-культурными и архитектурными устоями. КУРТ - это дорого, но изменения должны положительно сказться на внешнем облике – чтобы и жителям было хорошо, и гости могли любоваться нашим городом-сказкой», - считает заместитель генерального директора ООО «Восточный ЛУЧ» Алексей ИСАКОВ.
На сегодняшний день при администрации Владивостока создана комиссия по контролю за действиями резидентов. Однако в нее не попали не только представители строительного бизнеса, но даже представители Корпорации развития Дальнего Востока.
«Для чего тогда мы создавали Ассоциацию резидентов свободного порта, Ассоциацию застройщиков и другие, предусмотренные законами, некоммерческие организации? - задается вопросом председатель совета директоров ГК «Эскадра» Борис ПОЗДНЯКОВ. - Представители бизнеса, в том числе его локомотива - строительной отрасли - просто обязаны иметь право голоса в решении подобных вопросов, а потому должны входить в эту и подобные комиссии».
«Было бы правильно, если бы, перед тем как накрыть половину города КУРТами, власти провели небольшой эксперимент, подготовив лишь одну такую территорию, на примере которой изучили опыт работы данного инструмента. И только затем приступали к масштабированию проекта», - предположил Александр Голутвин.
Самая главная проблема застройки при утверждении проекта планировки территории или заключении договоров с органом местного самоуправления – это время согласования. С данной позицией солидарны практически все представители строительного бизнеса.
«Это настолько сильно тормозит процесс, что порой уже просто забываешь, что ты делаешь, и теряешь суть хода процесса. Представьте спустя: год согласований, после смены нескольких специалистов управления постараться кому-то объяснить, почему вы в документации по планировке территории написали именно так, а не иначе. Порой доходит до парадоксов: один специалист управления находит и высказывает свои замечания, а последующий требует вернуть все изменения обратно, и так может продолжаться на протяжении долгого времени», - рассказывает Александр Голутвин.
Председатель собрания Ассоциации застройщиков Владивостокской городской агломерации Владимир ИСАКОВ видит еще одну проблему.
«Согласно новым требованиям, проект планировки территории, необходимый для получения разрешения на строительство в зоне КУРТ, застройщик обязан согласовать с общественностью. На мой взгляд, это тупиковый путь. Строительство должно регламентироваться исключительно законом, где в рамках Генплана или ПЗЗ должно быть четко прописано, где можно строить, а где нельзя. На данный момент несовершенство законодательства сталкивает лбами инвесторов и людей, вводя и тех и других в заблуждение. Застройщик, пребывая в полной уверенности, что разворачивает строительство на законных основаниях, приступает к вложению немалых денег в подготовку документации. При этом общественность, абсолютно убежденная в своей правоте, (потому что считает, что строить здесь нельзя), выходит на митинги. Отрегулировать такие противостояния можно только нормами законодательства, перед которым все равны», - говорит эксперт.
К сожалению, общественным мнением часто манипулируют, настраивая людей против любой застройки. Во многих случаях такие протесты заканчиваются отзывом разрешения на строительство, что еще больше сокращает количество участков, где можно возводить жилые объекты. В свою очередь, это дает новый толчок к очередному росту цен на жилье.
«Чем меньше участков, тем выше конкуренция на застройку данной территории, и, соответственно, выше ее стоимость. В данной связи должно быть понятно желание инвестора застроить свой дорогой участок по максимуму и в будущем, разумеется, подороже его продать. Так как другого шанса может и не представиться. Во Владивостоке сложилась парадоксальная ситуация, при которой земли для строительства жилой недвижимости полно, а территорий для серьезной комплексной застройки нет. Участок, к которому можно просто и не принужденно подвести электричество, тепло и воду, будет в прямом смысле слова золотым. Да и я таких в своей практике пока еще не встречал», - говорит Александр Голутвин.
Мнение застройщиков в корне не совпадает с точкой зрения общественности. Чаще всего о том, что плотность застройки города и так велика, а строительство необходимо выносить за пределы столицы ДФО, говорят в основном люди, не обремененные статусом «без определенного места жительства».
«Половина города представляет собой бараки и дома, давно подлежащие сносу и расселению. «Деревянная» застройка оккупировала Владивосток, и эти постройки не представляют собой ничего ценного в историческом или архитектурном плане, их нужно сносить и возводить новые дома. И если появляется инвестор, готовый взяться за реализацию таких проектов, его нужно поддерживать, а не ставить палки в колеса! Но сегодня люди готовы отстаивать пустыри, где маргинальные личности распивают алкоголь, нежели согласиться на строительство», - говорит Борис Поздняков. «Существует также и историческая застройка, к которой необходимо относиться крайне бережно. Такие территории и должны входить в зоны КУРТ», - добавляет эксперт.
Руководитель ТОС «Патрокл-Сочинская» Виталий ГРЕЧАНЮК, как и его коллеги, тоже считает, что в свете массовых конфликтов у обывателя складывается ложное ощущение, что Владивосток застроен очень плотно.
«В своей общественной работе мне пришлось погрузиться в эти архитектурные и градостроительные дебри, а потом вспомнить свои впечатления от пребывания в комфортных и уютных городах Европы - там плотность выше, и это не является проблемой. При более плотной застройке во Владивостоке остается меньше неосмысленных пустырей, на благоустройство которых сейчас у города просто нет сил и средств. Достаточно открыть в одинаковом масштабе карты разных городов в сравнении со столицей Дальнего Востока, и наша низкая плотность будет очевидна. Конечно, у нас сложный рельеф, но тут я вспоминаю Неаполь, где подобные территориальные особенности не стали камнем преткновения для застройки», - говорит Гречанюк.
Плотность любого города напрямую влияет на комфортность проживания его населения, уверены эксперты. Чем плотнее населенный пункт, тем удобнее среда жизнедеятельности горожан. Вся социальная и коммерческая инфраструктура, школы, детские сады, магазины, бытовые услуги и так далее находятся в шаговой доступности. Во Владивостоке при общей площади города 331 кв. км, проживает всего 605 тыс. людей. Для сравнения, в Казани, на 425 кв. км зарегистрировано почти 1,3 млн граждан. А Тюмень с площадью 698,5 кв. км насчитывает чуть менее миллиона человек. Если брать зарубежные практики, в Шанхае проживает около 19 млн людей, в Токио - 15,5 млн, в Стамбуле - почти 15 млн человек и подобных плотно застроенных, но комфортных городов в мире огромное количество.
«По сути, дело не в количестве людей, живущих на определенной территории. Конкретная проблема Владивостока в том, что, в отличии от прочих городов, у нас слишком мало благоустроенных общественных зон. Притом что и сама столица ДФО застроена неплотно», - отмечает Владимир Исаков.
Ассоциация застройщиков Владивостокской городской агломерации уже вышла на контакт с краевой властью и на данный момент взаимодействует с департаментом градостроительства, напрямую обсуждая с курирующим вице-губернатором и с центром развития территории различные нормативные акты местного значения.
«В ближайшее время станет понятно, в какие принятые решения это выльется. Хотя, сразу скажу, барьеров для коммуникации бизнеса и власти на сегодняшний день нет. Но каждый вопрос обсуждается индивидуально и скрупулезно, поэтому не стоит ждать, что все проблемы будут решены быстро и в сжатые сроки», - пояснил Владимир Исаков.
По мнению Виталия Гречанюка, разделение полномочий между регионом и городом в части решения вопросов застройки города, само по себе нелогично:
«Ситуация неоднозначная. Полномочия по земле в городскую администрацию уже вернулись, а полномочия по генплану остались в крае. Такой расклад - это довольно «удобный» способ для бюрократического пинг-понга между двумя уровнями власти, а проблемы в итоге у застройщиков и у жителей города остаются нерешенными», - прокомментировал эксперт.
«Можно придумать массу интересных и полезных для развития города инструментов, но все они не будут работать. Причина одна: отсутствие желания властей и сотрудников на местах заниматься не различного рода согласованиями, а помощью в том, чтобы процесс реализации проектов не останавливался, а продвигался. И чем активнее и организованнее будет помощь в решении этой задачи, тем быстрее и город, и его жители получат результаты изменений», - уверен Александр Голутвин.
Бизнес и городские власти по прежнему говорят на разных языках, заявляют представители строительной отрасли Приморья. В обсуждение идей по развитию города застройщиков системно никак не вовлекают.
Помимо вышеперечисленных проблем застройщики сталкиваются и с другими, не менее серьезными вопросами. Например, с обременением земли военным лесничеством.
«В феврале 2017 года наша компания выиграла конкурс, который проводила администрация города, на комплексное освоение территории в районе Варяга. В августе того же года мы подали на согласование документацию по планировке территории, и до сих пор не можем получить согласование, - рассказывает Александр Голутвин. - Когда мы выходили на аукцион, нам было известно, что данный участок находится под обременением военным лесничеством. Однако мы рассчитывали на то, что город, разыгрывая аукцион на право комплексного освоения с подобным обременением, поможет нам как застройщику в решении данного вопроса, иначе какой вообще смысл разыгрывать подобные аукционы, если строить там невозможно, и городские власти это понимают. Противоречие заключается в том, что согласно генплану данная территория предназначена под жилую застройку. В планах нашей компании было строительство небольшого микрорайона на 4500 тыс. жителей с большим комплексом домов, школой и детским садиком. Однако вот уже боле двух лет процесс реализации проекта никуда не движется, так как зона обременения военного лесничества буквально связала нам руки. На сегодняшний день военные подали иск в суд на администрацию Владивостока с требованием признать аукцион на право комплексного освоения не действительным. Мы надеемся, что это поможет хоть в каком-то направлении разрешить ситуацию и ответить на вопрос, что нам как инвестору и застройщику делать дальше».
К счастью, есть и положительные практики в разрезе строительства на территории Владивостокского городского округа. Один из таких проектов - жилой комплекс «Формат», который реализует компания DNS Development в рамках комплексной многоквартирной застройки.
«Данный комплекс будет располагаться на полуострове Де-Фриз, недалеко от нашего загородного поселка. В ЖК «Формат» будет порядка 700 квартир. Весь район рассчитан примерно на 2500 тыс жителей. Кроме комфортных 2-5-этажных многоквартирных домов в шаговой доступности от них мы запланировали строительство школы и детского сада», - рассказал глава компании DNS Development, отметив, что закончить строительство ЖК «Формат» планируется через 2 года, но первые квартиры (все с чистовой отделкой) поступят в продажу уже в следующем году. И это далеко не первый проект, реализованный DNS Development. Но все они сталкиваются с несколькими типовыми проблемами.
Александр Голутвин рассказал о них детально:
- Все понимают, что помимо приобретения участка под строительство необходимо решить вопросы с подведением сетей водоснабжения, канализации, электро- и теплоснабжения. К сожалению, инвестор не может точно знать, за какой срок можно подвести сети, сколько это будет стоить да и есть ли вообще возможность взять откуда-то лимит, который занимает много сил и времени. Кроме того, я не видел ни одной карты, описывающей развитие всей инженерной инфраструктуры в городе или крае, а это могло бы дать дополнительную информацию инвесторам. Это первый щепетильный момент, с которым сталкивается застройка.
Вторая проблема заключается в выявлении различных охранных зон в ходе реализации проекта. К сожалению, получить исчерпывающую информацию по участку бывает невозможно. Случается так, что в ходе изысканий или изменения законодательства либо по другим причинам могут неожиданно возникать различные охранные зоны, запрещающие или накладывающие определенные ограничения на строительство на данной территории.
Третий проблемный момент связан с согласованием документации по планировке территорий. Процесс этот не самый быстрый и простой. Хотя формально все кажется настолько банальным, что не понятно, как можно по несколько лет согласовывать подобные документы с городом. По проекту «Варяг», например, мы согласовывали проект планировки полтора года, по проектам «ЖК Формат» и «Новый Де-Фриз» согласования заняли полгода.
МНЕНИЯ
Заместитель председателя союза архитекторов России по Приморскому краю Андрей БОРНЯКОВ не сомневается: учителя должны учить, врачи - лечить, а архитекторы - планировать застройку города.
«Нередко происходит так, что на участке, где можно построить многоэтажный дом, уже существует сложившаяся малоэтажная застройка и высотный дом там будет смотреться нелепо. С целью исключить хаотичную застройку в городе, были созданы зоны КУРТ. Планируя проект строители объекта должны осуществлять все расчеты в комплексе: учитываться зеленые зоны, скверы, соцобъекты, дороги и так далее. Но что происходит сейчас? Застройщик заказывает проект планировки территории у конкретной организации, которая делает его, как правило, в угоду компании, которая оплачивает услуги. Неудивительно, что потом такие проекты проходят долгое согласование», - рассуждает Борняков.
На фото: Владивостоку не хватает подобных объектов, удобных и доступных для жителей.
Фото из архива
Анна МАЦОВСКАЯ. Газета "Золотой Рог", Владивосток.
*